房地产估价师

第五章　现金流量与资金时间价值

一、单项选择题

1、房地产开发投资活动可以从物质形态和(　)两个方面进行考察。

A、经营形态

B、货币形态

C、投资资金量

D、资金流通方式

2、从(　)看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。

A、经营形态

B、货币形态

C、物质形态

D、资金流通方式

3、下列关于现金流量图的表述中，错误的是(　)。

A、向上的垂直箭线表示现金流出，向下的垂直箭线表示现金流入

B、一般为了简化计算，假定现金流出或流入发生在计息期的期末

C、横坐标上的“0”点可以表示资金运动的时间始点

D、某一计息周期的净现金流量是指该时段内现金流量的代数和

4、下列房地产经营模式中，房地产投资信托基金常采用的模式是(　)。

A、开发—持有出租—出售

B、购买—持有出租—出售

C、购买—更新改造—出售

D、购买—更新改造—出租—出售

5、下图表示的是房地产开发企业(　)经营模式下的典型现金流量图。

A、开发一销售

B、开发一持有出租一出售

C、购买一持有出租一出售

D、购买一更新改造一出租一出售

6、关于资金时间价值的说法，正确的是(　)。

A、现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

B、在不同的时间付出同样数额的资金在价值上是相等的

C、客观评价房地产开发投资项目的经济效果，只需考虑支出和收入的数额

D、由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

7、同业拆放利率中大量使用的利率是(　)。

A、伦敦同业拆放利率

B、新加坡同业拆放利率

C、纽约同业拆放利率

D、香港同业拆放利率

8、某笔总额10万元，按半年付息的贷款，每半年支付利息为1400元。则该笔贷款的年利率为(　)。

A、1.40%

B、2.80%

C、5.60%

D、6.09%

9、以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是(　)。

A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响

B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平

C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成

D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率

10、可贷资金利率理论认为，可贷资金需求的构成要素不包括(　)。

A、投资需求

B、赤字需求

C、社会需求

D、家庭需求

11、李某从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限3年，年利率6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，他应该向银行还息为(　)万元。

A、39.34

B、19.67

C、20.38

D、30.56

12、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付(　)万元。

A、2.00

B、7.30

C、8.53

D、10.53

13、银行为某家庭提供了期限为15年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为6.25%，则名义年利率是(　)。

A、6.02%

B、6.08%

C、6.50%

D、6.85%

14、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是(　)。

A、甲>乙>丙

B、丙>乙>甲

C、乙>甲>丙

D、乙>丙>甲

15、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为(　)。

A、5.77%

B、6.00%

C、12.00%

D、14.40%

16、资金运动起点时的金额称为(　)。

A、现值

B、终值

C、年值

D、时值

17、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是(　)。

A、名义利率大于实际利率

B、实际利率大于名义利率

C、名义利率等于实际利率

D、实际利率小于名义利率

18、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是(　)。

A、I3>I2>I1

B、I2>I3>I1

C、I1>I3>I2

D、I1>I2>I3

19、对于系数(1+i)n，我们称为(　)。

A、一次支付终值系数

B、一次支付现值系数

C、等额序列支付现值系数

D、等额序列支付资金回收系数

20、为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%，每年年初应存入(　)元。

A、8000

B、8269

C、7432

D、7000

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是现金流量的概念。房地产开发投资活动可以从货币形态和物质形态两个方面进行考察。参见教材P145。

2、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是现金流量的概念。从物质形态看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。参见教材P145。

3、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是现金流量图。选项A错误，向上的垂直箭线表示现金流入，向下的垂直箭线表示现金流出。参见教材P146。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。许多房地产企业购买新建成的收益性房地产，然后持有并出租经营，并在未来的某个时点将物业转售出去，形成了购买—持有出租—出售模式。这种模式通常为大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。参见教材P148。

5、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一更新改造一出租一出售业务模式下的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。现金流量图如上图所示。参见教材P149。

6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是资金时间价值的概念。选项A、B错误，在不同时点上付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的;选项C错误，客观地评价房地产开发投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。选项D正确，由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。参见教材P150。

7、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是利息与利率。同业拆放利率中大量使用的利率是伦敦同业拆放利率。参见教材P151。

8、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。年利息总额=1400×2=2800(元)，年利率=年利息总额/年本金总额=2800/100000=2.8%。参见教材P151。

9、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是利息与利率。选项A，为古典学派的储蓄投资决定理论的观点;选项C，为可贷资金利率理论的观点;选项D，为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。

10、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是利息与利率。可贷资金利率理论认为，利率是由可贷资金的供求决定的，可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成。参见教材P152。

11、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[(1+i)n-1]计算，In=100×[(1+6%/12)12×3-1]=19.67(万元)。参见教材P154。

12、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。1000×[(1+8%/12)36-(1+8%)3]=10.53万元。参见教材P155。

13、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。根据i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得r=6.08%。参见教材P156。

14、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。当每年的计息周期大于1时，实际利率大于名义利率，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。参见教材P156。

15、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。解法一：实际利率=[(1+r)/(1+Rd)]-1=[(1+10%)/(1+4%)]-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。参见教材P156。

16、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。参见教材P156。

17、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。当计算周期等于1年，实际利率等于名义利率，只有当计算周期与利率标明的时间单位不一致时，才出现名义利率和实际利率的概念和区别。本题计息周期短于1年，说明计息周期数大于1。当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。参见教材P156。

18、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。参见教材P156。

19、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是复利计算。(1+i)n称为“一次支付终值系数”。参见教材P157。

20、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是复利计算。年实际利率=(1+1%)12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[(1+i)n-1]×(1+i)}=6×12.68%/{[(1+12.68%)5-1]×(1+i)}=8269元。参见教材P158。

编辑推荐：

注册房估师考试各章节精华考点及试题

真假？据传房地产估价师将被取消?

2019年房地产估价师考试时间、考试科目介绍

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页