房地产估价师

2011 年房地产估价师考试  案例与分析命题试卷单选2

(二)某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。

4.若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按()评估。

A.商业用途

B.工业用途

C.估价师确定的用途

D.商业与工业混合用途

5.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。

A.商业用途

B.工业用途

C.估价师确定的用途

D.委托方确定的用途

6.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为()。

A.工业用途

B.商业用途

C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响

D.商业用途，并考虑补地价因素的影响

7.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。

A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响

B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减

C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估

D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整

(三)某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。

8.获知兴建火车站后该宗房地产的价格为()元/m2。

A.2983.72

B.3203.78

C.3693.42

D.5000元/m2

9.收益法的本质是()。

A.以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值

B.以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值

C.将房地产收益直接资本化

D.将房地产收益报酬资本化

10.以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于()因素。

A.未来净收益的报酬率

B.未来净收益的大小

C.获得净收益期限的长短

D.获得净收益的可靠性

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（责任编辑：中大编辑）