房地产估价师

第六章　经济评价指标与方法

一、单项选择题

1、生产成本加上相应的(　)称为完全成本。

A、营业成本

B、销售费用

C、运营费用

D、资金成本

2、(　)是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

A、营业成本

B、开发产品成本

C、期间费用

D、运营费用

3、(　)是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。

A、期间费用

B、财务费用

C、管理费用

D、运营费用

4、(　)比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A、营业收入

B、利润

C、营业利润

D、净利润

5、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按(　)征收。

A、土地出让金

B、占用面积

C、经营收入

D、销售收入

6、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于(　)。

A、20%

B、15%

C、10%

D、25%

7、对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果不包括(　)。

A、租金收益

B、物业增值

C、股权增加

D、销售收入

8、就房地产开发投资来说，投资回报主要表现为(　)。

A、销售收入

B、收益率

C、利息率

D、开发利润

9、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有(　)。

A、现金回报率

B、投资回收期

C、资本金利润率

D、资产负债率

10、下列属于房地产开发投资的静态指标的是(　)。

A、财务内部收益率

B、投资回报率

C、成本利润率

D、资本金净利润率

11、投资者要提高(　)以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。

A、期望投资回报率

B、平均收益率

C、基准收益率

D、内部收益率

12、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为(　)。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

13、(　)是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。

A、内部收益率

B、基准收益率

C、期望投资回报率

D、名义投资回报率

14、某房地产开发项目采用18%的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为(　)。

A、小于20%

B、满足目标收益率要求

C、大于18%

D、不满足目标收益率要求

15、开发项目全部投资的内部收益率表明了(　)。

A、项目投资所能支付的最高贷款利率

B、将未来收益或收入转换成现值的收益率

C、投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D、项目年净收益与项目投资的资本价值之比

16、若某房地产投资项目的名义收益率为18%，年租金增长率为10%，通货膨胀率为5%，则该项房地产投资的实际收益率为(　)。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.4%

17、某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是(　)年。

A、3.09

B、3.48

C、3.83

D、3.92

18、动态投资回收期是反映(　)的重要指标。

A、开发项目投资成本大小

B、开发项目投资回收能力

C、开发项目资金流动速度

D、开发项目资金实力

19、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是(　)。

A、成本利润率是年成本利润率

B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。

C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。

D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

20、在财务评价中，将(　)与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

A、成本利润率

B、销售利润率

C、资本金利润率

D、投资利润率

21、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为(　)。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0%

D、35.0%

22、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(　)。

A、8.1%

B、16.0%

C、19.1%

D、23.1%

23、相对于现金回报率来说，(　)中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A、投资利润率

B、投资回报率

C、资本金利润率

D、资本金净利润率

24、关于利息的计算，下列说法不正确的是(　)。

A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B、还款当年按年末偿还，按全年计息

C、每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额)×贷款利率

D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

25、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般商用房地产投资项目，商业银行通常要求该指标值介于(　)之间。

A、1～2

B、2～2.5

C、2.5～3

D、3～4

26、下列说法不正确的是(　)。

A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

27、一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为(　)。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.00

28、在国际上银行一般要求流动比率维持在(　)以上。

A、100%

B、150%

C、200%

D、250%

29、关于流动比率的说法中，不正确的是(　)。

A、流动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额×100%

B、又称之为“银行家比率”

C、又称之为“二对一比率”

D、在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

30、(　)是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

A、流动比率

B、速动比率

C、利息备付率

D、资产负债率

31、方案经济比选存在的关系不包括(　)。

A、互斥关系

B、独立关系

C、相关关系

D、独立互斥关系

32、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用(　)进行比选。

A、净现值法

B、等额年值法

C、差额内部收益率法

D、费用年值比较法

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