房地产估价师

二、多项选择题

1、【正确答案】ABE

【答案解析】本题考查的是房地产组合投资管理。进行资产的投资分析和运营状况分析、制订物业策略计划是房地产资产管理的主要工作。参见教材P338。

【该题针对“房地产组合投资管理”知识点进行考核】

2、【正确答案】ACE

【答案解析】本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。参见教材P344。

【该题针对“写字楼物业的分类”知识点进行考核】

3、【正确答案】ACE

【答案解析】本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。参见教材P345。

【该题针对“写字楼分类中应考虑的因素”知识点进行考核】

4、【正确答案】ABD

【答案解析】本题考查的是写字楼租户的选择。在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三方面的因素：可能面积的组合、寻租者经营业务的性质、寻租者将来扩展办公室面积的计划。参见教材P349。

【该题针对“写字楼租户的选择”知识点进行考核】

5、【正确答案】ACD

【答案解析】本题考查的是写字楼租金的确定。在量测写字楼面积时，有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。参见教材P350。

6、【正确答案】AB

【答案解析】本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量和幅度。参见教材P353。

7、【正确答案】DE

【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。参见教材P356。

【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考核】

8、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税后现金流=税前现金流-所得税，所以选项D不正确;税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以选项E不正确。参见教材P367。

【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

9、

【正确答案】DE【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P367。

【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

10、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中的运营费用具体包括：人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业管理企业的服务费和利润;法定税费;房产税。大修理基金不属于收益性物业管理中的运营费用。参见教材P371-375。

【该题针对“收益性物业管理中的运营费用”知识点进行考核】

11、【正确答案】ABCE

【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。参见教材P374。

【该题针对“收益性物业管理中的运营费用”知识点进行考核】

12、【正确答案】BE

【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。参见教材P375。

【该题针对“收益性物业管理中的预算”知识点进行考核】

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