房地产估价师

第十章　物业资产管理

一、单项选择题

1、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是(　)。

A、物业管理和设施管理

B、物业管理和资产管理

C、资产管理和投资组合管理

D、设施管理和投资组合管理

2、(　)是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

A、物业管理

B、资产管理

C、绩效管理

D、投资组合管理

3、以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是(　)。

A、定期进行资产的投资分析和运营状况分析

B、室内布局与空间规划

C、设计和调整房地产资产的资本结构

D、持有或出租分析

4、.房地产资产管理的主要工作不包括(　)。

A、制定物业策略计划

B、监控物业运行绩效

C、客户报告与现金管理

D、协调物业服务企业与租户的关系

5、制定物业管理计划的基础是(　)的目标。

A、业主

B、租户

C、政府

D、物业管理机构

6、物业管理人员选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，一般来说，中低档写字楼物业可选择的宣传媒体是(　)。

A、广播

B、电视

C、物业顾问机构的期刊

D、网络

7、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是(　)。

A、甲级写字楼

B、乙级写字楼

C、丙级写字楼

D、丁级写字楼

8、一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的(　)因素。

A、位置

B、为租户提供的服务

C、交通方便性

D、建筑设备系统

9、写字楼承租时为每个办公室工作人员提供(　)㎡的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要(　)㎡。

A、10～15，5～6

B、15～20，5～6

C、15～20，8～10

D、12～18，6～9

10、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40㎡，外墙面积8㎡，单元间分隔墙面积10㎡，公摊面积5㎡，那么，可出租面积应为(　)㎡。

A、44

B、48

C、54

D、64

11、在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于(　)。

A、物业出租经营成本

B、业主希望的投资回报率

C、通货膨胀率

D、物业本身的状况及其所处的位置

12、物业服务企业可以通过对(　)进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A、面积单元

B、面积单位

C、出租单位

D、出租单元

13、在(　)中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

A、市级购物中心

B、地区购物商场

C、居住区商场

D、邻里服务性商店

14、往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为(　)。

A、市级购物商场

B、地区购物商场

C、居住区商场

D、邻里服务性商店

15、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的(　)都来自该区域。

A、50%～65%

B、60%～75%

C、70%～85%

D、80%～90%

16、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在(　)之间。

A、4～5

B、5～6

C、4～6

D、5～8

17、商业经营失败的最大原因是低于预期的(　)水平。

A、出租率

B、资本回报

C、营业收入

D、租户经营收入

18、商业零售物业基础租金常以每月每平方米为基础计算，也称(　)。

A、基准租金

B、保险租金

C、最低租金

D、成本租金

19、收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和(　)不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。

A、投资金额

B、地理位置

C、租户之间人际关系

D、经营方式

20、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8%，月平均租金损失率为4%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%，则该写字楼的月净经营收入是(　)万元。

A、61.00

B、61.60

C、81.00

D、81.60

21、下列对于现金流计算，错误的是(　)。

A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流

B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流

C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值

D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值

22、关于大修基金和保证金基金的说法中，不正确的是(　)。

A、大修基金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出

B、用于物业更新改造的大修基金，可以取潜在毛租金收入的一个百分比

C、租户常常需要缴纳租赁保证金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约

D、大修基金账目下的费用支出，一般用支票支付

23、公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是(　)。

A、维修和保养费

B、杂项费用

C、法定税费

D、能源费

24、根据《物业服务收费管理办法》的规定，下列描述正确的是(　)。

A、物业服务企业在收取物业费时，只可选择包干制

B、物业服务企业在收取物业费时，只可选择酬金制

C、物业服务企业在收取物业费时，可在包干制和酬金制中选择

D、物业服务企业在收取物业费时，只可选择现金制

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