房地产估价师

成本法的基本公式

一、适用于旧的房地产的基本公式(掌握)

旧的房地价值=房地重新构建成本-房地折旧

=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧

旧建筑物价值=建筑物重新购建成本-建筑物折旧

二、适用于新开发建设的房地产的基本公式(掌握)

新开发的房地价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

新开发的土地价值=待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

(四)适用于在建工程的基本公式

在估价对象为在建工程的情况下，成本法的基本公式为：

在建工程价值=土地成本+已投入的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

其中，已投入的建设成本是指在价值时点之前已投入的各项建设成本;管理费用、投资利息和开发利润是已投入的建设成本相应的管理费用、投资利息和开发利润;销售费用和销售税费应视项目具体情况而定。

【例7-1】某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。

【解】

该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润

假设开发完成后的熟地价值为V

V=120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5+V×(2%+5.5%+10%)

解得V=523342631(元)

可转让面积=2000000×60%=1200000(平方米)，单价=523342631/1200000=436(元/平方米)。

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