房地产估价师

第四章　房地产估价原则

一、单项选择题

1、房地产估价中，独立、客观、公正原则要求估价机构和估价人员应当站在(　)的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A、委托人

B、估价报告预期使用者

C、管理部门

D、中立

2、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在(　)。

A、估价主体资格需依法取得

B、估价对象状况需依法判定

C、估价对象收益需依法确定

D、估价方法需依法选用

3、下列关于合法原则说法错误的是(　)。

A、估价对象状况必须依法判定

B、合法原则中所讲的法，是广义的法

C、合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

D、合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿

4、对于空置(　)以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。

A、1年

B、2年

C、3年

D、半年

5、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地产产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则(　)。

A、价值时点为未来，估价对象为未来状况

B、价值时点与房地产状况均为现在

C、价值时点为现在，估价对象为未来状况

D、价值时点为现在，估价对象为过去状况

6、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的价值时点为(　)。

A、2003年6月15日

B、2003年8月15日

C、签订估价委托合同之日

D、估价人员与委托人商定的某日

7、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是(　)。

A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

8、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为(　)。

A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

9、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的(　)。

A、合法原则

B、最高最佳使用原则

C、替代原则

D、公平原则

10、整个比较法可以说是以(　)为基础的。

A、收益递增递减原理

B、均衡原理

C、适合原理

D、替代原理

11、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按(　)进行估价。

A、超市用途

B、社会平均收益

C、地价加房价

D、服装店用途

12、(　)是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

A、均衡原理

B、使用管制

C、收益递减规律

D、边际效用递减规律

13、(　)是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。

A、收益递增递减原理

B、均衡原理

C、适合原理

D、替代原理

14、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按(　)进行评估。

A、工业厂房

B、工业用地

C、商品住宅

D、商住用地

15、如果某房地产现状价值>(新建房地产的价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)，则应以(　)进行估价。

A、保持现状前提

B、装修改造前提

C、转换用途前提

D、重新利用前提

16、当(新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途的房地产价值时，应以(　)为前提进行估价。

A、维持现状

B、装饰装修改造

C、改变用途

D、重新利用

17、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用(　)的估计值。

A、正常

B、较低

C、平均

D、较高

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