房地产估价师

一、单项选择题

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是比较法的理论依据。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P173。

【该题针对“比较法的理论依据”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。参见教材P180。

【该题针对“选取可比实例的要求”知识点进行考核】

3、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：(1)可比实例房地产应与估价对象房地产相似，根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000;(2)可比实例的交易方式应适合估价目的;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P180。

【该题针对“选取可比实例的要求”知识点进行考核】

4、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。参见教材P181。

【该题针对“选取可比实例的要求”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是统一付款方式。本题是余款在以后的五年每年年末平均支付,即表示每年年未的付款额为40×80%/5=6.4万元，那么，实际价格为8+6.4×(1/10%)×(1-1/(1+10%)5)=8+6.4×3.7908=32.26万元。参见教材P183。

【该题针对“统一付款方式”知识点进行考核】

6、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)。参见教材P184。

【该题针对“统一税费负担”知识点进行考核】

7、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方承担的税率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市场状况调整后价格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)。参见教材P184。

【该题针对“统一税费负担”知识点进行考核】

8、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是统一税费负担。正常成交价格=买方支付给卖方的金额+为卖方缴纳的税费。参见教材P184。

【该题针对“统一税费负担”知识点进行考核】

9、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积;建筑用地面积=6000/3=2000;土地单价=1800000/2000=900元/平方米。参见教材P186。

【该题针对“统一计价单位”知识点进行考核】

10、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=100-100×10%=90(㎡)，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=2600×90/100=2340(元/㎡)。参见教材P186。

【该题针对“统一计价单位”知识点进行考核】

11、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P186。

【该题针对“统一计价单位”知识点进行考核】

12、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是300×30%=90万，余下300×(1-30%)=210万在年末支付，房地产实际价格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11万元;建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100/90%=111.11，建筑面积单价=288.11/111.11=25930.18868元/平方米，选A。参见教材P186。

【该题针对“统一计价单位”知识点进行考核】

13、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。使用面积=100×0.8=80(㎡)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=10000×80/100=8000(元/㎡)。参见教材P186。

【该题针对“统一计价单位”知识点进行考核】

14、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。2011年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。参见教材P193。

【该题针对“市场状况调整的方法”知识点进行考核】

15、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。从2011年1月末至2011年6月末的期数为5;2011年6月末至2011年10月末的期数为4：2500×(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。参见教材P194。

【该题针对“市场状况调整的方法”知识点进行考核】

16、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。参见教材P194。

【该题针对“市场状况调整的方法”知识点进行考核】

17、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。

【该题针对“市场状况调整的方法”知识点进行考核】

18、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。调整系数=1.05/0.98=1.071。参见教材P199。

【该题针对“房地产状况调整的方法”知识点进行考核】

19、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：(5700/95%)×(98%×110%)=6468 (元/㎡),再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。参见教材P200。

【该题针对“房地产状况调整的方法”知识点进行考核】

20、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是求取单个可比实例的比较价值。可比实例正常市场价格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。房地产状况调整：4081.63×1.087=4436.73(元/㎡)。市场状况因素调整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。 参见教材P201。

【该题针对“计算单个可比实例的比较价值”知识点进行考核】

21、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是求取最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材P203。

【该题针对“计算最终的比较价值”知识点进行考核】

22、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是求取最终的比较价值。比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。参见教材P204。

【该题针对“计算最终的比较价值”知识点进行考核】

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