房地产估价师

二、多项选择题

1、【正确答案】BCE

【答案解析】本题考查的是比较法适用的估价对象。选项B属于很少发生交易的房地产;选项C属于可比性差的房地产;选项E属于数量很少的房地产。均难以采用比较法估价。参见教材P174。

【该题针对“比较法适用的估价对象”知识点进行考核】

2、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价要消除以下方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象的价值差异：①成交价格与比较价值的内涵和形式不同;②特殊交易情况与正常交易情况不同;③成交日期与价值时点不同;④可比实例状况与估价对象状况不同。参见教材P175。

【该题针对“比较法估价需要具备的条件”知识点进行考核】

3、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是比较法估价的操作步骤。运用比较法估价一般分为4大步骤：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例成交价格进行处理;④计算比较价值。参见教材P175。

【该题针对“比较法估价的操作步骤”知识点进行考核】

4、【正确答案】ACDE

【答案解析】本题考查的是搜集交易实例的要求。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③交易方式;④成交日期;⑤成交价格;⑥交易目的。参见教材P177。

【该题针对“搜集交易实例的要求”知识点进行考核】

5、【正确答案】ABD

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。参见教材P180。

【该题针对“选取可比实例的要求”知识点进行考核】

6、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是统一财产范围。房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种：含有非房地产成分;带有债权债务的房地产;房地产实物范围不同。参见教材P182。

【该题针对“统一财产范围”知识点进行考核】

7、【正确答案】AE

【答案解析】本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额;正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额;正常负担下的价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率);正常负担下的价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率);参见教材P184。

8、【正确答案】ACD

【答案解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。参见教材P189。

【该题针对“造成成交价格偏离正常价格的因素”知识点进行考核】

9、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有：(1)总价修正、单价修正;(2)金额修正、百分比修正。参见教材P190。

【该题针对“交易情况修正的方法”知识点进行考核】

10、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。参见教材P196。

【该题针对“房地产状况调整的内容”知识点进行考核】

11、【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的因素。参见教材P196。

【该题针对“房地产状况调整的内容”知识点进行考核】

12、【正确答案】BD

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。参见教材P200。

【该题针对“房地产状况调整的方法”知识点进行考核】

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