房地产估价师

二、多项选择题

1、下列估价中宜采用假设开发法的有(　)。

A、征收补偿估价

B、在建工程估价

C、出让地块估价

D、改变用途房地产估价

E、房屋抵押估价

2、假设开发法具体可为房地产投资者提供(　)。

A、待开发房地产的最高价格

B、待开发房地产的平均价格

C、房地产开发项目的预期利润

D、房地产开发项目的平均利润

E、房地产开发中可能的最高费用

3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于(　)。

A、房地产具有开发或再开发潜力

B、将预期原理作为理论依据

C、正确判断了房地产的最佳开发方式

D、正确量化了已经获得的收益和风险

E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值

4、下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的是(　)。

A、运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值

B、净现金流量=现金流入量-现金流出量

C、在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来

D、动态分析法中折现率既包含了安全收益部分，又包含风险收益部分

E、动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生

5、动态分析法具体需要做到下列(　)，才能保证估价结果的准确性。

A、后续开发经营期究竟多长要预测准确

B、各项支出、收入在何时发生要预测准确

C、各项支出、收入发生的金额要预测准确

D、销售期多长要预测准确

E、运营期多长要预测准确

6、下列关于开发经营期的描述正确的是(　)。

A、建设期又可分为前期和建造期

B、在预售情形下，销售期和建设期没有重叠

C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠

D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠

E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

7、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是(　)。

A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2009年10月18日

B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2010年4月18日

C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

8、只有在静态分析法中才需要测算的项目是(　)。

A、销售费用

B、投资利息

C、开发利润

D、销售税费

E、后续的开发成本

9、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是(　)。

A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2009年10月18日

B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2010年4月18日

C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

四、简答题

1、某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;建设期为3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2;贷款年利率为8%;土地开发的年投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

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