房地产估价师

二、多项选择题

1、【正确答案】BCD

【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。参见教材P320。

【该题针对“假设开发法适用的估价对象”知识点进行考核】

2、【正确答案】ACE

【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：测算待开发房地产的最高价格;测算房地产开发项目的预期利润;测算房地产开发中可能的最高费用。参见教材P321。

【该题针对“假设开发法适用的估价对象”知识点进行考核】

3、【正确答案】CE

【答案解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)，②是否根据当地房地产市场状况，正确地预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材P322。

【该题针对“假设开发法估价需要具备的条件”知识点进行考核】

4、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法需要准确考虑各项收入、支出在何时发生。参见教材P323。

【该题针对“动态分析法与静态分析法的区别”知识点进行考核】

5、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。参见教材P324。

【该题针对“动态分析法和静态分析法的优缺点”知识点进行考核】

6、【正确答案】ACDE

【答案解析】本题考查的是后续开发经营期。在预售情形下，建设期和销售期有重叠。参见教材P330。

【该题针对“后续开发经营期”知识点进行考核】

7、【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2009年10月18日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2009年10月18日到2012年4月18日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2009年10月18日到2011年10月18日;销售期为2011年4月18日到2012年4月18日。参见教材P332。

【该题针对“开发完成后的价值”知识点进行考核】

8、【正确答案】BC

【答案解析】本题考查的是后续开发的必要支出。投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P331。

【该题针对“后续开发的必要支出”知识点进行考核】

9、【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是假设开发法运用举例。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2009年10月18日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2009年10月18日到2012年4月18日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2009年10月18日到2011年10月18日;销售期为2011年4月18日到2012年4月18日。参见教材P336。

【该题针对“假设开发法运用举例”知识点进行考核】

四、简答题

1、【正确答案】(1)确定估价时点。

估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在。

(2)起始状态。起点——荒地;终点——五通一平熟地

设该成片荒地的总价为V：

开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)

取得该荒地的税费=V×4%=0.04V(亿元)

土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)

投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)

(注：理解计息期的取值，土地取得费用和税费，一次性投入，因而计息期是3年，土地开发成本和管理销售费用是均匀投入的，计息期取一半，1.5年)

转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)

(注：只计算卖方承担的税费;)

土地开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)

(注：题目给出的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息。)

V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(亿元)

故：该成片荒地总价=1.641(亿元)单价=164100000/2000000=82.05元/m2。

【答案解析】

【该题针对“假设开发法总结”知识点进行考核】

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