房地产估价师

房地产价格和价值

一、单项选择题

1、正常成交价格的形成条件不包括(　)。

A、公开市场

B、交易对象本身具备市场性

C、较短的期间完成交易

D、买者和卖者都具有完全信息

2、在一般情况下，下列有关房地产价格的描述不正确的是(　)。

A、成交价格围绕着市场价格上下波动

B、市场价格围绕着理论价格上下波动

C、在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大的偏离理论价格

D、大波动围绕着小波动上下波动

3、从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于(　)，成本价值趋向于最低卖价。

A、成交价格

B、最低卖价

C、理论价格

D、最高买价

4、合法利用下，如果现值价值就是最高最佳利用，则现状价值(　)市场价值。

A、低于

B、等于

C、高于

D、不确定

5、某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为800万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款200万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为200万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为(　)万元。

A、200

B、300

C、350

D、800

6、不属于其他房地产权利价格的是(　)。

A、地役权价格

B、租赁权价格

C、抵押权价格

D、宅基地使用权价格

7、下列(　)不属于按照房地产基本存在形态划分的价格。

A、土地价格

B、建筑物价格

C、房地价格

D、楼面地价

8、一套建筑面积为100㎡，单价为5000元/㎡的住宅，首期付款20万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8%，则该套住宅的(　)。

A、实际单价为5000元/㎡，实际总价为54万元

B、实际单价为5400元/㎡，实际总价为50万元

C、实际单价为5000元/㎡，实际总价为50万元

D、实际单价为5795元/㎡，实际总价为57.95万元

9、一套建筑面积为100㎡，单价为6000元/㎡、总价为60万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付20万元，第二期于第一年年中一次性支付20万元，第三期于第一年年末一次性支付20万元，则此房地产的实际单价为(　)元/㎡。(年折现率为8%)

A、6000

B、6850

C、6550

D、5776

10、人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，最低不得低于市价的(　)。

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

11、决定房地产需求量的因素，不包括下列(　)。

A、该种房地产的价格水平

B、该种房地产的开发成本

C、消费者的收入水平

D、相关物品的价格水平

12、成交价格围绕着(　)而上下波动。

A、市场价格

B、理论价格

C、清算价格

D、原始价格

13、在评估投资价值时，折现率是(　)。

A、社会一般的收益率

B、收益法中的资本化率

C、投资者要求的满意收益率

D、投资者要求的最低报酬率

14、属于土地使用权价格的是(　)。

A、房屋所有权价格

B、房地产所有权价格

C、抵押权价格

D、宅基地使用权价格

15、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为(　)。

A、名义价格

B、实际价格

C、市场价格

D、成交价格

16、当成本价值(　)比较价值或收益价值，说明房地产供大于求。

A、大大高于

B、大大小于

C、等于

D、小于

17、下列情形中不会导致房地产当前需求增加的有(　)。

A、消费者的收入增加

B、作为替代品的房地产的价格上升

C、作为互补品的房地产的价格上升

D、消费者预期其未来的收入增加

18、当消费者收入增加时，会减少对(　)的需求。

A、正常商品

B、炫耀性物品

C、高档商品

D、低档商品

19、房地产中的“买涨不买跌”说明的是房地(　)的影响因素。

A、房地产的价格水平

B、消费者的偏好

C、相关物品的价格水平

D、消费者对未来的预期

20、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为(　)。

A、存量+新增竣工量-拆毁量

B、存量+新开发量+空置房量-灭失量

C、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+灭失量

D、存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量

21、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做(　)。

A、房地产的供给价格

B、房地产的需求价格

C、房地产的市场价格

D、房地产的均衡价格

22、下列有关均衡价格表述错误的是(　)。

A、均衡价格是市场价格运行的必然趋势

B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格

C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等的

D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平

23、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成(　)关系。

A、反方向变化

B、同方向变化

C、无变化

D、无法确定

24、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括(　)。

A、房地产开发商对未来的预期

B、消费者的预期

C、该种房地产的价格水平

D、该种房地产的开发建设成本

25、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的数量，一般叫做(　)。

A、房地产的供给数量

B、房地产的需求数量

C、房地产的市场数量

D、房地产的均衡数量

26、房地产估价本质上是评估房地产的(　)。

A、价格

B、价值

C、有用性

D、有效需求

27、下列属于房地产价格与一般物品价格不同之处的是(　)。

A、都是价格用货币来表示

B、都有波动，受供求因素的影响

C、优质高价，劣质低价

D、都受区位因素的影响

28、下列(　)不属于房地产拥有“价格”的原因。

A、有用性

B、固定性

C、稀缺性

D、有效需求

29、在通常情况下，(　)出让的地价最低。

A、拍卖方式

B、挂牌方式

C、招标方式

D、协议方式

30、房地产价格的实质是(　)。

A、房地产区位的价格

B、房地产权益的价格

C、房地产实物的价格

D、房地产租金的折现值

31、下列关于房地产价格说法不正确的是(　)。

A、房地产价格实质上是房地产权益价格

B、住宅的价格与租金有比较明显的正向关系

C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响

D、房地产价格形成的时间通常较长

二、多项选择题

1、下列有关房地产供给量的因素描述正确的是(　)。

A、某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图

B、供给量与价格正相关

C、当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加

D、发开技术水平的提高可以提高开发成本

E、当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加

2、房地产价格与一般物品的价格，共同之处是(　)。

A、有波动

B、具有固定性

C、用货币表示

D、按质论价

E、互补产品多

3、下列存在替代关系的有(　)。

A、普通住宅与娱乐房地产之间

B、经济适用房与普通商品住宅之间

C、经济适用房与高档别墅之间

D、普通住宅与商业用房之间

E、宾馆与写字楼之间

4、决定房地产供给量的因素有(　)。

A、该种房地产的价格水平

B、该种房地产的开发成本

C、该种房地产的开发技术水平

D、房地产开发商对未来的预期

E、相关物品的价格水平

5、账面价值是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额。它又可称为(　)。

A、历史成本

B、账面净值

C、折余价值

D、实际价值

E、原始购置成本

6、下列是互补品的是(　)。

A、住宅与其配套的娱乐房地产之间

B、二手房和新建房地产之间

C、大城市郊区的住宅与高速公路的收费

D、经济适用房与普通商品住宅之间

E、住宅与其配套的商业房地产之间

7、理论上房地产的供求状况可分为的类型是(　)。

A、全国房地产总的供求状况

B、本地区房地产总的供求状况

C、全国同类房地产的供求状况

D、本地区同类房地产的供求状况

E、房地产的短缺或者充足供求状况

8、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格(　)卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。

A、高于

B、低于

C、等于

D、不等于

E、无法确定

9、关于评估带租约房地产的说法，错误的有(　)。(2011年真题)

A、合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

B、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

C、在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

D、房屋征收评估应评估无租约限制价值

E、只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

10、按照房地产权利的种类划分，包括下列(　)。

A、房地产所有权价格

B、土地使用权价格

C、其他房地产权利价格

D、历史成本

E、可变现净值

11、关于投资价值和市场价值的说法，错误的是(　)。

A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率

C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

D、评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

12、成本租金构成中有(　)因素。

A、折旧费

B、维修费

C、管理费

D、利润

E、投资利息

13、公允价值的前提条件主要有(　)。

A、公平交易

B、无投机行为

C、双方熟悉情况

D、双方自愿

E、不涉及所有权交易

14、某宗房地产购买总价为1000万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为6%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有(　)。

A、该厂房的实际价格等于名义价格

B、该房地产的名义价格为1000万元

C、该房地产的实际价格为1000万元

D、该房地产的实际价格高于1000万元

E、该房地产不存在名义价格

三、判断题

1、一般来说，市场价格围绕着成交价格而上下波动，理论价格又围绕着市场价格而上下波动。(　)

对

错

2、投资者评估的房地产的投资价值小于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。(　)

对

错

3、现状价值一般低于市场价值。 (　)

对

错

4、商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。(　)

对

错

5、当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，他们将向市场出售过去所投资的房地产。(　)

对

错

6、房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格和土地使用权价格。(　)

对

错

7、楼面地价=土地单价×容积率。(　)

对

错

8、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求;相反，就会减少对房地产的现期需求。

对

错

9、消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。

对

错

10、供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。

对

错

11、使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。

对

错

12、人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值，而房地产估价中所讲的价值，并非交换价值。(　)

对

错

13、在买方市场下，成交价格会偏向买方最高出价;在卖方市场下，成家价格偏向卖方最低要价。(　)

对

错

14、实际价格一般是表面上的价格，能直接观察到。(　)

对

错

15、在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。

对

错

16、保留价也称为拍卖低价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。(　)

对

错

17、抵押价值不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”，而是不扣除法定优先受偿下的“完全价值”。(　)

对

错

18、房地产在交易中可以转移的是其实物，其价格就是房地产本身的价格。

对

错

19、吉芬物品的特点就是当该物品价格上涨，需求就会减少。(　)

对

错

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 C

【答案解析】

选项C应该是适当的期间完成交易。参见教材P95。

2、

【正确答案】 D

【答案解析】

小波动围绕着大波动上下波动。参见教材P96。

3、

【正确答案】 D

【答案解析】

从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。参见教材P97。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】

如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。参见教材P100。

5、

【正确答案】 A

【答案解析】

800-200-200/50%=200。要扣除拖欠工程款和已抵押担保的债权数额(初次抵押贷款余额)。参见教材P102。

6、

【正确答案】 D

【答案解析】

地役权价格、抵押权价格和租赁权价格合称为其他房地产权利价格。参见教材P104。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】

选项D是按照房地产价格表示单位划分的价格。参见教材P111。

8、

【正确答案】 C

【答案解析】

在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。参见教材P113。

9、

【正确答案】 D

【答案解析】

实际总价为：20+20/(1+8%)0.5+20/(1+8%)=57.76万元。

实际单价为：57.76万元/100=5776元/㎡。参见教材P114。

10、

【正确答案】 D

【答案解析】

人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，最低不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。参见教材P116。

11、

【正确答案】 B

【答案解析】

选项B属于决定房地产供给量的因素。参见教材P87。

12、

【正确答案】 A

【答案解析】

一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动。参见教材P96。

13、

【正确答案】 D

【答案解析】

评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。参见教材P99。

14、

【正确答案】 D

【答案解析】

建设用地使用权价格、宅基地使用权价格和土地承包经营权价格合称为土地使用权价格。参见教材P104。

15、

【正确答案】 B

【答案解析】

在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。参见教材P113。

16、

【正确答案】 A

【答案解析】

当成本价值大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气。参见教材P97。

17、

【正确答案】 C

【答案解析】

互补品的价格较低时，会导致房地产需求增加。参见教材P88。

18、

【正确答案】 D

【答案解析】

对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。参见教材P87。

19、

【正确答案】 D

【答案解析】

消费者的行为不仅受许多现实因素的影响，还受他对未来预期的影响。参见教材P88。

20、

【正确答案】 D

【答案解析】

潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。参见教材P89。

21、

【正确答案】 D

【答案解析】

房地产的均衡价格是房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格。参见教材P91。

22、

【正确答案】 C

【答案解析】

市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。参见教材P91。

23、

【正确答案】 B

【答案解析】

炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成同方向变化关系。参见教材P87。

24、

【正确答案】 B

【答案解析】

决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。参见教材P89。

25、

【正确答案】 D

【答案解析】

房地产的均衡价格是房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格。所对应的的数量称为均衡数量。参见教材P91。

26、

【正确答案】 B

【答案解析】

房地产估价本质上是评估房地产的价值。价格是价值的外在表现。参见教材P82。

27、

【正确答案】 D

【答案解析】

共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材P84。

28、

【正确答案】 B

【答案解析】

房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)，是因为它们有用、稀缺、并且人们对它们由需求，即同时具有有用性、稀缺性和有效需求。参见教材P83。

29、

【正确答案】 D

【答案解析】

在通常情况下，拍卖、挂牌方式出让的地价最高;招标方式出让的地价次之;协议方式出让的地价最低。参见教材P95。

30、

【正确答案】 B

【答案解析】

房地产价格实质上是房地产权益的价格。参见教材P85。

31、

【正确答案】 B

【答案解析】

住宅的价格与租金有比较明显的反向关系。参见教材P85。

二、多项选择题

1、

【正确答案】 ABE

【答案解析】

选项C错误，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小;选项D错误，发开技术水平的提高可以降低开发成本。参见教材P90。

2、

【正确答案】 ACD

【答案解析】

共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材P84。

3、

【正确答案】 BE

【答案解析】

某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。参见教材P87。

4、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】

某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P89。

5、

【正确答案】 BC

【答案解析】

账面价值也称为账面净值、折余价值。参见教材P107。

【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

【答疑编号10340301】

6、

【正确答案】 ACE

【答案解析】

某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。参见教材P88。

7、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】

①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况。参见教材P92。

8、

【正确答案】 AC

【答案解析】

在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。参见教材P94。

9、

【正确答案】 ABCE

【答案解析】

A应该无影响。无租约限制，则无合同租金，无租约限制下的评估价值是全产权价值，合同租金与市场租金的差异对之没有影响;B应该评估出租人的权益价格;E承租人的权益价值就是市场租金与其合同租金差异的现值。参见教材P101。

10、

【正确答案】 ABC

【答案解析】

选项DE属于会计中的集中价格和价值。参见教材P107。

11、

【正确答案】 CDE

【答案解析】

C应该是最低报酬率;D应该是税后净收益;E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P99。

12、

【正确答案】 ABCE

【答案解析】

成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材P101。

13、

【正确答案】 ACD

【答案解析】

公允价值的前提条件主要有3个：公平交易;交易双方均熟悉情况;交易双方均是自愿的。参见教材P107。

14、

【正确答案】 ABC

【答案解析】

因为贷款是需要支付利息的，所以名义价格实际价格都是1000万。参见教材P113。

三、判断题

1、

【正确答案】 错

【答案解析】

一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。参见教材P96。

2、

【正确答案】 错

【答案解析】

投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买行为)能够实现的基本条件。参见教材P99。

3、

【正确答案】 对

【答案解析】

在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。参见教材P100。

4、

【正确答案】 错

【答案解析】

市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。参见教材P101。

5、

【正确答案】 对

【答案解析】

当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，他们将向市场出售过去所投资的房地产。参见教材P99。

6、

【正确答案】 错

【答案解析】

房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋和土地所有权价格。参见教材P104。

7、

【正确答案】 错

【答案解析】

楼面地价等于土地单价除以容积率。参见教材P112。

8、

【正确答案】 对

【答案解析】

当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。参见教材P88。

9、

【正确答案】 错

【答案解析】

当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。参见教材P88。

10、

【正确答案】 错

【答案解析】

潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。参见教材P89。

11、

【正确答案】 错

【答案解析】

使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。但反过来不一定成立。参见教材P93。

12、

【正确答案】 错

【答案解析】

人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是交换价值。参见教材P93。

13、

【正确答案】 错

【答案解析】

在买方市场下，成家价格偏向卖方最低要价;在卖方市场下，成交价格会偏向买方最高出价。参见教材P95。

14、

【正确答案】 错

【答案解析】

名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到。参见教材P113。

15、

【正确答案】 错

【答案解析】

在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。参见教材P84。

16、

【正确答案】 错

【答案解析】

保留价也称为拍卖价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。参见教材P116。

17、

【正确答案】 错

【答案解析】

抵押价值不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”，也不是不扣除法定优先受偿下的“完全价值”。参见教材P103。

18、

【正确答案】 错

【答案解析】

房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或是其他权利。参见教材P85。

19、

【正确答案】 错

【答案解析】

一般来说，某种物品的价格上涨，需求就会减少，而吉芬物品的特征相反，价格上涨，需求并不方向减少。参见教材P87。

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