房地产估价师

单选题

1、采用收益法对餐饮房地产进行估价时，净收益测算中需要剥离非房地产带来的收益，当利用平均商业利润测算估价对象的客观收益时，应剥离(　)。

A、平均商业利润

B、正常经营收入

C、非正常经营收入

D、超额利润

2、下列选项中，属于餐饮房地产所具有的特殊性的是(　)。

A、地段选择的差异性

B、经营者的差异性

C、服务对象的差异性

D、管理水平的差异性

3、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2010年，现状用于商业，于2014年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。则对该宗工业房地产进行实物状况分析时，一般不重点分析的因素是(　)。

A、用地面积与形状

B、设备设施和用具

C、地质和水文条件

D、房地产用途

4、某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。下列关于地下停车库价格特点的表述中，错误的是(　)。

A、价格往往和车位数挂钩

B、价格和最初原始投入的紧密程度较低

C、同一地区同一类型房地产地下停车库单位价格容易出现较大的变化

D、价格受地上房地产租售状况影响较大

5、加油站一般主要采用的估价方法是(　)。

A、比较法

B、假设开发法

C、收益法

D、成本法

6、下列选项中，不属于住宅房地产实地查勘主要内容的是(　)。

A、估价对象位置、四至、楼盘名称

B、估价对象建筑结构

C、估价对象通风、彩光

D、估价对象周边交通便捷度

7、以下不属于经营性房地产的是(　)。

A、娱乐会所

B、酒店

C、写字楼

D、学校

8、以下不属于工业房地产实地查勘记录重点内容的是(　)。

A、通风、采光

B、位置、四至

C、工业集聚度

D、用途、类型

9、房地产市场调查分析中，整体房地产市场调查分析的服务对象不包括(　)。

A、房地产开发商

B、投资或金融机构

C、地方政府以及购房者

D、施工单位

10、可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是(　)。

A、侧重于项目的经济可行性评价

B、项目是否具备相应的开发建设条件

C、侧重于社会效益评价

D、侧重于本项目正常运营条件下的还贷或盈利能力评价

11、下列不属于商业房地产市场调查研究报告中商圈分析内容的是(　)。

A、城市商业用地的供应

B、商业房地产分布

C、商业经营形态

D、商圈流量

答案

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。利用收益法对餐饮房地产进行估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。参见教材P156。

2、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产在某些方面也有其特殊性，主要体现在：地段选择的差异性;营业收入的差异性。参见教材P156。

3、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。影响工业房地产价格的主要实物状况包括用地面积与形状、地质和水文条件、房地产用途。参见教材P165。

4、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是停车库的估价。选项C错误，地下停车库价格的特点之一是，同一地区同一类型房地产单位价格不会出现较大的变化。由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他房地产那样，呈现出比较鲜明的独特性，同一地区同一类型房地产地下停车库单位价格比较一致。参见教材P181。

5、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是加油站的估价。加油站一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。参见教材P183。

6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是估价对象实地查勘记录。选项D属于经营性或者工业房地产实地查勘主要内容。参见教材P70～71。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是估价对象实地查勘记录。经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产。学校属于公益性房地产。参见教材P70。

8、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是估价对象实地查勘记录。选项A是住宅房地产实地查勘记录重点内容。参见教材P71。

9、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是其他房地产估价业务概述。整体房地产市场调查分析的服务对象包括房地产开发商、投资或金融机构、房地产专业机构、地方政府以及投资者。参见教材P338。

10、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是其他房地产估价业务概述。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是项目的经济可行性评价。参见教材P342。

11、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产市场调查分析。选项A属于商业房地产发展现状及趋势分析的内容。商业房地产商圈分析包括商圈环境分析、商圈流量分析、商业房地产分布分析、商业经营业态分析。参见教材P347。

【答疑编号10708108,点击提问】

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