房地产估价师

多项选择题

1、可行性研究的作用有(　)。

A、项目投资决策的依据

B、筹集建设资金的依据

C、对项目进行经济评价的依据

D、编制下阶段规划设计工作的依据

E、开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

2、房地产投资的可行性研究工作阶段包括(　)。

A、接受委托

B、投资机会研究

C、初步可行性研究

D、详细可行性研究

E、项目评估与决策

3、可行性研究内容中，需要编制开发建设计划，其中前期开发计划包括(　)。

A、项目创意

B、可行性研究

C、获取土地使用权

D、单项工程开工时间

E、单项工程竣工时间

4、可行性研究的步骤包括(　)。

A、接受委托

B、调查研究

C、风险分析

D、方案选择和优化

E、财务评价和综合评价

5、以下各项中，需要在具体的评价方案中加以明确的有(　)。

A、开发项目拟建设的物业类型

B、合作方式与合作条件

C、建筑面积的规模和物业档次

D、开发项目的规划设计条件

E、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

6、经济评价基础参数中，时间类参数包括(　)。

A、计息期的起始时间点

B、开发期的起始时间点

C、建设期的起始时间点

D、出租经营期的起始时间点

E、投资回收期的起始时间点

7、集体土地征收费用主要包括(　)。

A、土地补偿费

B、安置补助费

C、地上附着物补偿费

D、青苗补偿费

E、转让土地的土地转让费

8、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有(　)。

A、单元估算法

B、工程量近似匡算法

C、单位指标估算法

D、蒙特卡洛模拟法

E、概算指标法

9、租售方案必须明确的问题包括(　)。

A、出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系

B、租售收入

C、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量

D、租售价格

E、收款方式

10、房地产开发项目财务评价报表包括(　)。

A、财务报表

B、经营报表

C、辅助报表

D、基本报表

E、资金来源与运用表

11、一份正式的可行性研究报告应包括(　)等6个部分。

A、封面

B、摘要

C、结论

D、正文

E、附图

12、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目(　)。

A、是否有足够的资金来源

B、是否有较为广阔的市场

C、是否具有较理想的盈利能力

D、是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

答案

多项选择题

1、

【正确答案】 ABDE

【答案解析】 本题考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用：申请项目核准的依据;项目投资决策的依据;筹集建设资金的依据;开发商与有关各部门签订协议、合同的依据;下阶段规划设计工作的依据。参见教材P249～250。

2、

【正确答案】 BCDE

【答案解析】 本题考查的是可行性研究的工作阶段。可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。参见教材P251。

3、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是可行性研究的内容。前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。参见教材P254。

4、

【正确答案】 ABDE

【答案解析】 本题考查的是可行性研究的步骤。可行性研究按以下五个步骤进行：接受委托、调查研究、方案选择和优化、财务评价和综合评价、编制可行性研究报告。参见教材P255。

5、

【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查的是构造评价方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。参见教材P257。

6、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是选择基础参数。时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。参见教材P258。

7、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是土地费用。集体土地征收费用主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金。参见教材P258。

8、

【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查的是房屋开发费。房屋开发费的估算方法主要有单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法。选项D是风险评价的方法，不是房屋开发费用估算方法。参见教材P261。

9、

【正确答案】 AC

【答案解析】 本题考查的是收入估算与资金筹措。租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，必须明确出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。参见教材P264。

10、

【正确答案】 CD

【答案解析】 本题考查的是基本报表。房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。参见教材P267。

11、

【正确答案】 ABDE

【答案解析】 本题考查的是可行性研究报告的基本构成。一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。参见教材P279。

12、

【正确答案】 CDE

【答案解析】 本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力(是否达到了同类项目的社会平均收益率标准)、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。参见教材P283。

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