房地产估价师

简答题

1、居住房地产的特点有哪些?

2、简述商品房估价的技术路线。

3、简述房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理。

4、某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C三个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B系兄弟之间转让;实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模。除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。根据选取可比实例的质量要求判断上述三个交易实例是否可以选作可比实例，若有可以选作可比实例的，说明应如何对它们的成交价格进行修正或者调整。

答案

简答题

1、

【正确答案】 本题考查的是居住房地产及其特点。与其他类型的房地产相比，居住房地产主要有以下特点：(1)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大;(2)具有较强的相似性、可比性;(3)不同类型住房价格内涵差异明显。参见教材P83～84。

2、

【正确答案】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用比较法进行估价。(1)单套商品房的估价技术路线比较筒单，可直接通过对选取的可比实例的修正或调整测算出估价对象的价格;(2)整幢或数幢商品房估价时，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。参见教材P87。

3、

【正确答案】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。参见教材P87。

4、

【正确答案】 1.选取可比实例应符合下列要求：(1)可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近;与估价对象的用途相同;与估价对象的权利性质相同;与估价对象的档次相当;与估价对象的规模相当;与估价对象的建筑结构相同;(2)可比实例的交易方式应适合估价目的;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

2.根据上述选取可比实例的质量要求可知，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。

3.对可比实例应做下列调整：

1)实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。

2)实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。

3)实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。

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