房地产估价师

多项选择题

1.不得抵押的房地产范围包括(　)。

A.私人诊所

B.公共福利事业的房地产

C.依法公告列入征收范围的房地产

D.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产

E.空置2年的房地产

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是合法原则。选项A私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的;选项E空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。参见教材P158～159。

2.关于价值时点，描述正确的是(　)。

A.房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，估价对象状况为现在状况

B.房地产损害赔偿的估价，估价对象状况为过去，价值时点为现在

C.评估期房价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来

D.纠纷房地产，估价对象状况在过去，价值时点为过去

E.房地产市场预测，估价对象状况在过去，价值时点为现在

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是价值时点原则。选项C对评估期房的价值，估价对象状况为未来，价值时点为现在;选项E对房地产市场预测时，估价对象状况为未来，价值时点为将来。参见教材P162～163。

3.最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括(　)。

A.法律上允许

B.技术上先进

C.财务上可行

D.价值最大化

E.成本上最低

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查最高最佳利用原则。最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括：(1)法律上允许;(2)技术上可能;(3)财务上可行;(4)价值最大化。参见教材P166～167。

4.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　)。

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式

E.最佳投资渠道

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。利用均衡原理判定估价对象是否为最高最佳利用，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

5.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产(　)时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.其各个组成部分又搭配时

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，当估价对象与外部环境相协调、同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳使用。参见教材P169。

6.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　)。

A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧

E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是谨慎原则。选项B错误，在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;选项E错误，在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171。

7.估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有(　)。

A.地役权设立情况

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.临街状况

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。外部基础设施完备程度、临街状况是区位因素;可能容易混淆的是容积率这个选项，容积率是使用强度指标，也属于权利范畴。参见教材P199。

8.下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有(　)。

A.直接比较调整法

B.直观比较法

C.总价调整法

D.成本调整法

E.百分比调整法

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P200。

9.运用直接资本化法估价，根据估价对象不同，采用的资本化率包括(　)。

A.加权平均资本化率

B.综合资本化率

C.建筑物资本化率

D.土地资本化率

E.权益资本化率

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是投资组合技术。运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。参见教材P272。

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