房地产估价师

第三节　拍卖实务

一、拍卖委托

(一)委托人分类

(1)公民、自然人。

(2)法人。

(3)其他组织。指不具有法人条件，但又能独立作为民事权利主体进行民事活动的组织。主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组织等。

(二)拍卖委托方式及程序

1.任意拍卖委托方式及程序

任意拍卖是委托人依据自己的意愿提起的拍卖。

不属于国家法律和政策法规限制交易的物品或财产权利，都可以由所有权人和有处分权的委托人委托拍卖机构拍卖。

任意拍卖委托程序(四个步骤)：

(1)委托人有拍卖意向。

(2)寻找拍卖人。

(3)双方当事人洽谈。

(4)确定拍卖人，签订委托拍卖合同。

2.法定拍卖委托程序

国家行政机关和执法部门依照法律规定，按照法定行政司法程序提起的拍卖。

拍卖程序：

(1)发出委托拍卖函。委托拍卖要约。

(2)拍卖人接受委托。

(3)签订委托拍卖合同。

(三)委托拍卖合同

1.委托拍卖合同的内容

(1)委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所;

(2)拍卖标的的名称、规格、数量、质量;

(3)委托人提出的保留价;

(4)拍卖的时间、地点;

(5)拍卖标的交付或者转移的时间、方式;

(6)佣金及其支付的方式、期限;

(7)价款的支付方式、期限;

(8)违约责任;

(9)双方约定的其他事项。

2.委托拍卖合同的洽谈

(1)保留价的商谈。保留价低于市场交易价。起拍价可以低于、等于或高于保留价。

(2)佣金比例及支付方式洽谈。

①收取佣金是一种法定行为。

②佣金比例。

③佣金支付方式及期限。A.前期支付法;B.扣除法。

(3)成交价款支付方式及期限洽谈。

(4)拍卖标的的交付或者转移的时间和方式洽谈。

不动产拍卖，一般约定拍卖成交以后由委托人将拍卖标的交付买受人。对于需要依法办理证照变更、产权过户的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关资料，向有关行政管理机关办理过户、交割手续。

二、拍卖公告与展示

拍卖公告与展示是一种法定行为，是拍卖企业进行招商、寻找竞买人的重要途径。

(一)拍卖公告及发布

拍卖企业在接受拍卖委托正式举行拍卖会之前发布的拍卖公告，是指拍卖企业通过媒介向社会公众通告有关拍卖必要事项的一种文书形式。

1.拍卖公告发布的时间

拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。

2.拍卖公告发布媒介

拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。

(二)拍卖公告的内容

拍卖公告的内容：①拍卖的时间、地点;②拍卖标的;③拍卖标的的展示时间、地点;④参与竞买应当办理的手续;⑤需要公告的其他事项。

需要公告的其他事项：①竞买人限制条件，如国有企业资产拍卖中的定向拍卖，竞买人只能是企业职工;②商品的限制流通，如有的字画不办理出境手续，香烟拍卖中只能是有烟草经营权的才能参与竞买;③拍卖标的有保留价的可以公告有保留价等。

(三)拍品展示

拍品在拍卖前展示，是法定的，不可省略。

1.拍品展示及其展示方式

拍卖标的的展示时间不得少于两日。

展示方式：

(1)固定展示。这种展示模式主要适合于艺术品和可以移动的小件物品。

(2)巡回展示。即为了扩大拍品宣传，在更大范围内寻找竞买人。

(3)资料展示。对于无形资产、不动产及其他财产权利，应当编制详细的说明资料，并提供证明产权关系的原始资料，供竞买人查询，对不动产(土地、房产)拍卖人还应当向竞买人提供现场考察的服务。

2.拍卖图录与媒体宣传

3.拍卖资料及查看条件

拍卖资料的内容有：

(1)标的的名称、数量(面积)、规格、质量、存放地点(坐落地点)、折旧程度(使用年限)、用途、占用情况;

(2)拍卖标的价款的支付方式及期限;

(3)佣金及其他有关拍卖的费用;

(4)拍卖方式，即是增价拍卖还是减价拍卖;

(5)拍卖标的转让应缴纳的税费;

(6)其他应告知的事项。

三、拍卖的佣金、价款结算与标的交割

佣金结算与标的物的交割是拍卖的后期工作。

(一)佣金与价款的结算

拍卖成交后，买受人应付拍卖师落槌价，加约定佣金，再加其他应付的费用。当买受人支付价款后，拍卖人应从价款中直接扣除委托人应付的佣金后，其余款项应在委托拍卖合同约定的期限内支付给委托人。

(二)拍卖标的的交割

(1)一般物品交割。标的由拍卖人保管的，由拍卖人直接将标的交给买受人，并开具相关票据，以资证明货款两清;如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人。

(2)特殊物品交割。特殊物品交割需要办理证照变更、产权过户。

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