房地产估价师

估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析(略)

二、估价对象权益状况描述与分析(略)

三、估价对象区位状况描述与分析(略)

四、市场背景描述与分析

1.××市宏观经济发展状况

××市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。(其他经济发展情况略)

2.××市房地产市场发展状况

××市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长90/0，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%，住宅成交价格同比上升12%，写字楼

成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。

五、最高最佳利用分析(略)

六、估价方法适用性分析(略)

七、估价测算过程

(一)成本法测算过程

1.土地取得成本

采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/㎡。(测算过程略)

土地取得成本= 1300×25000= 3250(万元)

2.建设成本

(1)建筑安装工程费

当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/mz。(依据略)

建安工程费= 2600×15000= 3900(万元)

(2)勘查设计和前期工程费

勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。(依据略)

勘查设计和前期工程费=3900 x9% =351(万元)

(3)基础设施建设费

基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。(依据略)

基础设施建设费= 290 x15000= 435(万元)

(4)其他工程费

其他工程费为每平方米建筑面积130元。(依据略)

其他工程费=130 x15000 =195(万元)

(5)开发期间税费

开发期间税费为每平方米建筑面积210元(依据略)

开发期间税费= 210×15000= 315(万元)

(6)建设成本

建设成本= 3900 +351+435 +195 +315= 5196(万元)

3.管理费用

管理费用比率一般按4%计算(依据略)

管理费用= 5196 x4%= 207. 84(万元)

4.销售费用

销售费用比率一般按3%计算(依据略)

销售费用= (3250+5196) x3% =253.38(万元)

5.投资利息

计息期按一年计算，利率按6.15%计算。(依据略)

投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)×6.15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15

= 547. 79(万元)

6.销售税费

销售税费一般为销售价格V(即开发完成后的价值)的5. 65%。(依据略)

销售税费=V×5.65%

7.开发利润

项目成本利润率为15%。(依据略)

开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)×15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79) x15%

= 1418. 25(万元)

销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费 =土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格x5.65%

销售价格=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)/(1- 5.65 010) =(3250+ 5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79 +1418. 25)/(1-5. 65%) = 11524.39(万元)

8.折旧

根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。(确定过程略)

房地产现值为：11524. 39×90% =10371.95(万元)

取整：10372万元

单价：10372/15000= 6915(元/㎡)(取整)

(二)收益法测算过程

式中A-年净收益;

Y——报酬率;

g——年收益递增率;

n——收益年限。

1.测算年净收益

年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入

年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用(物业管理费、水电费等)

年净收益=年有效毛收入-年运营费用

(1)年有效毛收入

该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/(㎡?天)(不包括物业费、水电费)，空置率为5%。(依据及测算过程略)

年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)

=1.5×365×0.95= 520.13(元/12)

(2)年运营费用

1)营业税及附加

包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5. 5%。

营业税及附加= 520. 13×5.5%= 28. 61(元/㎡)

2)房产税

房产税占租金有效毛收入的12%。

房产税= 520. 13 x12%= 62. 42(元/㎡)

3)维修费

维修费为5.2元/ni2。(依据及测算过程略)

4)管理费

管理费占租金有效毛收入的3%。(依据略)

管理费= 520.13×3% =15.6(元/㎡)

5)保险费

经测算，保险费为10. 39元/㎡。(依据及测算过程略)

(3)年净收益

年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费

=520.13 - 28. 61 - 62.42 -5.2 - 15.6 - 10. 39= 397. 97(元/㎡)

2.确定报酬率Y

经测算，报酬率为7%。(依据及测算过程略)

3.确定收益逐年递增比率g

经测算，估价对象净收益每年递增1%。(依据及测算过程略)

4.确定尚可收益年限n

估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于2002年，则建筑物剩余使用年限为50年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。

八、估价结果确定

采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：

评估单价= (6915 +5972) /2 =6444(元/㎡)(取整)

评估总价= 6444 x15000= 9666(万元)

估价对象于价值时点的价值为人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。

单价：6444元/㎡

附件(略)

四、指出并改正下列估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

本次估价背景情况如下：

估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记.2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。

以下是该房地产抵押估价报告内容片断：

注册房地产估价师声明

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已于2012年1 1月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

参加本次估价的注册房地产估价师：

估价假设和限制条件

1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。

2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。

3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。

4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房 屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。

5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。

6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。

8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。

9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。

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