房地产估价师

估价报告

审核估价报告

估价报告内部审核表，形成“估价报告内部审核记录”。

内部审核意见(4种)：

①可以出具;

②作适当修改后出具;

③应重新撰写;

④应重新估价。

只有经过审核合格的估价报告才可以交付给委托人。

保存估价资料

归档目的——建立估价档案和估价资料库，为今后的相关估价及管理工作奠定基础。便于解决日后估价纠纷;估价机构展现业绩;行业主管开展检查。

归档的内容包括：估价报告;估价委托书和估价委托合同;估价所依据的估价委托人提供的资料;估价项目来源和沟通情况记录;估价对象实地查勘记录;估价报告内部审核记录;估价中的不同意见记录;外部专业帮助的专业意见。

档案保存期限：

自估价报告出具日期起算，≥10年。

保存期届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保存到估价服务结束为止。如抵押价值估价。

估价机构终止的，其估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构。

撰写估价报告

一、估价报告含义

是估价机构和估价师的“产品”;是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值及相关问题的正式答复;是关于估价对象价值及相关问题的专业意见，是记述估价过程、反映估价成果的文件，也是关于估价对象价值及相关问题的研究报告。

二、估价报告的质量

内在质量：(实质内容)

①估价程序的完整性和合法性;

②估价结果的合理性和准确性;

③估价方法选用的全面性和正确性;

④估价基础数据的正确性;

⑤估价参数选取的合理性和准确性。

外在质量：(形式)

文字表述水平、文本格式以及印刷质量等。

三、估价报告的形式： 采取书面形式，分为叙述式报告和表格式报告两种。

四、估价报告的组成：(八大部分)

①封面;

②致估价委托人函;

③目录;

④估价师声明;

⑤估价假设和限制条件;

⑥估价结果报告;

⑦估价技术报告;

⑧附件。

注意——估价报告使用期限(原则上不超过1年)

明确估价报告使用期限的意义：

超过估价报告使用期限使用报告的，相关责任由使用者承担(超期使用，责任自负);

在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构和估价师承担，但使用者不当使用的除外。

概念：

估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。

致估价委托人函落款日，即为估价报告出具日期。

估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。

【注意】估价的假设和限制条件

估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明。在说明估价假设和限制条件时，应有针对性并尽量简明。

防止三种情况：

①随意编造假设和限制条件;

②应说明的假设和限制条件不予以说明;

③无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。

内容包括：

(1)一般假设;对委托人提供的资料，进行审慎审核后，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整做合理假定。

(2)未定事项假设;必须明确的但是尚未明确的或不够明确的事项(如土地使用性质、容积率等)，做最合理、最可能的假定。

(3)背离事实假设;因估价目的的特殊需要，交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点状况不一致的合理假定。如国有土地上房屋征收评估时，不考虑被征收房屋租赁、抵押的情况;司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权和查封因素等。

(4)不相一致假设;用途(实际用途、登记用途、规划用途等)之间的不一致、权利人(房屋权属证明、土地权属证明等)之间的不一致、估价对象名称上的不一致;对用途、权利和名称做的合理假定。

(5)依据不足假设：对缺少资料的说明及对估价对象权属状况的合理假定。

背离事实和不相一致，这两个假定是容易混淆的。

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