房地产估价师

房地产估价的特点(重点掌握)

特点1：评估的是价值，不是价格

价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。

房地产估价本质上是评估房地产的价值，而不是价格。

特点2：房地产估价是模拟市场定价，而不是代替市场定价

估价和定价，本质不同。市场营销学中的4Ps，其中很重要的一个P就是定价，而定价方法也非常繁多。

房地产价值由市场力量决定、是客观的，由众多市场参与者的价值判断形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。要排除个别因素。

房地产价值是客观存在的，估价师运用专业知识及实践经验，“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

房地产估价，从形式上看是房地产估价师的主观定价行为，但是实质上房地产估价师需要模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。具体估价时，估价师模拟房地产市场机制的作用，考虑估价对象的潜在目标客户群的思维，思考和分析其价格进行估价。

特点3：房地产估价是提供价值意见，不作价格保证

估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份，发表对估价对象价值或价格的专业意见，供委托人及估价结果使用者参考使用，但是不是对估价对象在市场上可实现价格的保证。只是意见，不是保证。

不能曲解为估价机构和估价师可以不负责任地随意发表意见。

在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，鉴证性估价的法律责任大于咨询性估价的法律责任。

特点4：估价有误差，但误差应在合理范围之内(必考考点)

不同的估价师对同一估价对象房地产，同一价值时点，同一价值类型进行评估，评估值往往不同，与实际成交价格也有差异。这就是误差的问题。

对估价准确性问题的全面认识包括5点：

①合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值(误差不可避免)。因为估价总是在信息不完全和不确定因素下作出的，并且估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的评估价值都有一定程度的误差。即评估价值=真实价值+误差。

③不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价的误差容忍度较高，但误差范围又要适度。不过这个度较难把握。

④判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

一般不用实际成交价格判断误差，而采用合格的估价师对同一估价对象、同一估价目的、同一价值时点的重新估价结果。(对比法，复核)

⑤间接方法——考察履行估价程序是否存在瑕疵。即通过检查估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、估价参数是否合理、估价方法是否适用等，间接对其估价结果肯定或否定。

防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等。

目前我国的技术规范有4个：

①《房地产估价规范》(国家标准);

②《房地产估价基本术语标准》;

③《房地产抵押估价指导意见》;

④《国有土地上房屋征收评估办法》。

【例题】关于房地产估价误差的说法，错误的是(　)。

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9～11。

【2013年真题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(　)。

A.掌握的有关信息不同

B.做出的估价师声明不同

C.估价对象状况不同

D.委托人不同

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值。参见教材P9～11。

【例题】一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不一定是正常成交价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。参见教材P10。

【例题】从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是(　)。

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价值

D.合格估价师的重新估价结果

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。参见教材P10。

特点5：既是科学也是艺术

估价师在评估房地产价值时，需要将理论方法与实践经验完美的结合起来。应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。

【例题】下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有(　)。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C.房地产估价是为委托人提供价格保证

D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内

E.房地产估价是一门科学也是一门艺术

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价;选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。参见教材P9～11。

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