房地产估价师

第一章　房地产估价概论

1、房地产估价是评估房地产的(　)。

A、价值

B、使用价值

C、交换价格

D、市场价格

2、某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为(　)万元的贷款提供抵押担保。

A、100

B、80

C、20

D、90

3、除了耕地占用税和(　)应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A、房产税

B、土地增值税

C、城镇土地使用税

D、契税

4、下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是(　)。

A、估价委托人一定是估价对象权利人

B、估价对象权利人一般都是估价利害关系人

C、估价报告使用人一定是估价利害关系人

D、估价委托人一定是估价报告使用人

5、一个估价项目中的价值时点，本质上是由(　)决定的。

A、估价委托合同签订时间

B、估价目的

C、实地查勘估价对象的时间

D、委托人意愿

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产评估的是房地产的价值而不是价格。参见教材P5。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。参见教材P15。

【该题针对“房地产抵押的需要”知识点进行考核】

3、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产税收的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。参见教材P16。

【该题针对“房地产税收的需要”知识点进行考核】

4、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是估价当事人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。参见教材P29。

【该题针对“估价当事人”知识点进行考核】

5、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是价值时点。价值时点是不可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。参见教材P31。

【该题针对“价值时点”知识点进行考核】

第二章　房地产及其描述

1、房地产是(　)三者的结合体。

A、实物、权益、区位

B、实物、区位、拥有者

C、实物、权益、拥有者

D、权益、区位、拥有者

2、下面各项中，(　)不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A、装饰装修改造

B、修建广场、公园、公共绿地

C、调整城市发展方向

D、改变城市格局

3、房地产中的无形资产属于将房地产按(　)进行分类中的一类。

A、权益状况

B、用途

C、立法用语

D、实物形态

4、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过(　)层的为高层。

A、7

B、8

C、9

D、10

5、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产(　)方面的内容。

A、建筑技术

B、土地权利设置

C、相邻关系

D、土地使用管制

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产的定义。房地产是指土地、建筑物及其他相关定着物，是实物、权益、区位的结合体。参见教材P46。

【该题针对“房地产的定义”知识点进行考核】

2、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。参见教材P65。

【该题针对“保值增值”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是按权益状况划分的种类。将房地产按权益状况进行分类可以分为20类，其中就包括房地产中的无形资产这一项。参见教材P71。

【该题针对“按权益状况划分的种类”知识点进行考核】

4、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产实物状况描述。10层以上(含10层)为高层住宅。参见教材P75。

【该题针对“房地产实物状况描述”知识点进行考核】

5、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产权益状况描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件。参见教材P77。

【该题针对“房地产权益状况描述”知识点进行考核】

第三章　房地产价格和价值

1、“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有;反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。”这说明了(　)对价值的作用是很大的。

A、价格

B、有用性

C、稀缺性

D、有效需求

2、下列属于房地产价格与一般物品价格不同之处的是(　)。

A、都是价格，用货币来表示

B、都有波动，受供求因素的影响

C、优质高价，劣质低价

D、都受区位因素的影响

3、房地产价格实质上是(　)。

A、房地产区位的价格

B、房地产权益的价格

C、房地产实物的价格

D、房地产租金的折现值

1、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产价格的形成条件。稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说“物以稀为贵”。参见教材P82。

2、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产价格与一般物品价格的异同。共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材P83。

【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同”知识点进行考核】

3、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产价格与一般物品价格的异同。房地产价格实质上是房地产权益的价格。参见教材P84。

【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同”知识点进行考核】

第四章　房地产估价原则

1、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的价值时点为(　)。

A、2003年6月15日

B、2003年8月15日

C、签订估价委托合同之日

D、估价人员与委托人商定的某日

2、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是(　)。

A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

3、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为(　)。

A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。要以原价值时点的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。参见教材P162。

【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】

2、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。A价值时点还是原来的估价结果对应的时间(在过去);B价值时点在现在;而估价对象都是过去和现在价值差;C价值时点和估价对象都是现在;D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。参见教材P162。

【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】

3、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况，在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。参见教材P162。

【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】

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