房地产估价师

第一章　房地产估价概论

1、商品住宅可同时采用市场法、收益法和(　)估价，以相互验证，但不互相替代。

A、路线价法

B、成本法

C、长期趋势法

D、假设开发法

2、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有(　)。

A、应做到诚实正直、公正执业

B、通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目

C、未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D、不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

3、房地产估价其他方面的需要，指的是(　)。

A、办理出国移民提供财产证明的需要

B、房地产征收的需要

C、房地产抵押的需要

D、房地产租赁的需要

1、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是估价方法。商品住宅可同时采用市场法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。参见教材P35。

【该题针对“估价方法”知识点进行考核】

2、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。参见教材P36。

【该题针对“房地产估价职业道德”知识点进行考核】

3、【答案解析】本题考查的是其他方面的需要。办理出国移民提供财产证明需要的估价服务属于房地产估价其他方面的需要。参见教材P26。

【该题针对“其他方面的需要”知识点进行考核】

第二章　房地产及其描述

1、房地产的(　)特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A、不可移动

B、供给有限

C、价值量大

D、用途多样

2、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是(　)。

A、土地的生产力或利用价值有可能丧失

B、土地作为空间是永存的

C、土地上的建筑物会毁灭

D、土地上的建筑物是永存的

3、某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年后，决定土地变性(变更土地使用性质)，出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。问：该土地受让人的使用期限不得超过(　)年。

A、70

B、30

C、40

D、60

4、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的(　)特性。

A、不可移动

B、用途多样

C、相互影响

D、易受限制

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是不可移动。不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。参见教材P58。

【该题针对“不可移动”知识点进行考核】

2、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是寿命长久。土地虽然可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化、盐渍化等，但它在地表上所标明的场所、作为空间是永存的。参见教材P60。

【该题针对“寿命长久”知识点进行考核】

3、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是寿命长久。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高土地年限是40年。参见教材P60。

【该题针对“寿命长久”知识点进行考核】

4、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。参见教材P62。

【该题针对“相互影响”知识点进行考核】

第三章　房地产价格和价值

1、决定房地产需求量的因素，不包括下列(　)。

A、该种房地产的价格水平

B、该种房地产的开发成本

C、消费者的收入水平

D、相关物品的价格水平

2、当消费者收入增加时，会减少对(　)的需求。

A、正常商品

B、炫耀性物品

C、高档商品

D、低档商品

3、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会(　)。

A、增加

B、减少

C、不变

D、无法确定

4、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会(　)。

A、增加

B、减少

C、不变

D、无法确定

1、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平;③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。选项B属于决定房地产供给量的因素。参见教材P86。

【该题针对“房地产需求”知识点进行考核】

2、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产需求。对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。参见教材P86。

【该题针对“房地产需求”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。参见教材P86。

【该题针对“房地产需求”知识点进行考核】

4、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。参见教材P87。

第四章　房地产估价原则

1、下列关于合法原则说法错误的是(　)。

A、估价对象状况必须依法判定

B、合法原则中所讲的法，是广义的法

C、合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

D、合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿

2、对于空置(　)以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。

A、1年

B、2年

C、3年

D、半年

3、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地产产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则(　)。

A、价值时点为未来，估价对象为未来状况

B、价值时点与房地产状况均为现在

C、价值时点为现在，估价对象为未来状况

D、价值时点为现在，估价对象为过去状况

1、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P156。

【该题针对“合法原则”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是合法原则。对于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。参见教材P158。

【该题针对“合法原则”知识点进行考核】

3、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。参见教材P162。

【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】

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