房地产估价师

第一章　房地产估价概论

1、房地产估价从某种意义上讲是(　)房地产的价值。

A、发明

B、发现

C、创造

D、确定

2、在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是±(　)%，有时误差范围放宽到±15%。

A、5

B、10

C、15

D、25

3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有(　)和价值量大的特性。

A、独一无二

B、供给有限

C、流动性差

D、不可移动

4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于(　)业务。

A、价值分配

B、提升评估

C、价值减损评估

D、相关经济损失评估

5、在抵押贷款后需要提供的房地产估价服务是(　)。

A、房地产抵押价值评估

B、抵押成数测算

C、抵押房地产价值动态评估

D、房地产贷款项目评价

6、在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是(　)。

A、确定保险标的的价值和保险金额

B、确定保险事故发生后的保险赔偿金额

C、确定保险事故发生后的保险标的的价值

D、确定保险期间保险标的的价值

1、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。参见教材P7。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

2、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%，有时误差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。参见教材P9。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产估价的必要性。一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。参见教材P11。

【该题针对“房地产估价的必要性”知识点进行考核】

4、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。参见教材P4。

【该题针对“房地产估价的含义”知识点进行考核】

5、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。ABD都属于贷款前期的估价服务项目。C属于抵押贷款后的服务。参见教材P15。

【该题针对“房地产抵押的需要”知识点进行考核】

6、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产保险的需要。BC是保险事故发生后出现的估价需求。D是保险期间出现的估价需求。参见教材P21。

【该题针对“房地产保险的需要”知识点进行考核】

第二章　房地产及其描述

1、(　)是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A、物权

B、债权

C、租赁权

D、所有权

2、房地产权利的种类中，属于用益物权的是(　)。

A、所有权

B、土地承包经营权

C、抵押权

D、租赁权

3、下列房地产的权利的种类中，(　)属于担保物权。

A、地役权

B、所有权

C、抵押权

D、租赁权

4、区位因房地产的(　)而成了房地产的重要组成部分。

A、体量庞大

B、价值量大

C、不可移动

D、权益特性

5、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产(　)特性。

A、不可移动

B、独一无二

C、流动性差

D、用途多样

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。参见教材P51。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

2、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。参见教材P52。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

3、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。抵押权属于担保物权。参见教材P52。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

4、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的不可移动而成了房地产的重要组成部分。参见教材P53。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是不可移动。由于不可移动，每宗房地产的日照、环境景观、与其他地方(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别。参见教材P59。

【该题针对“不可移动”知识点进行考核】

第三章　房地产价格和价值

1、决定房地产需求量的因素，不包括下列(　)。

A、该种房地产的价格水平

B、该种房地产的开发成本

C、消费者的收入水平

D、相关物品的价格水平

2、当消费者收入增加时，会减少对(　)的需求。

A、正常商品

B、炫耀性物品

C、高档商品

D、低档商品

3、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会(　)。

A、增加

B、减少

C、不变

D、无法确定

4、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会(　)。

A、增加

B、减少

C、不变

D、无法确定

5、房地产中的“买涨不买跌”说明的是房地(　)的影响因素。

A、房地产的价格水平

B、消费者的偏好

C、相关物品的价格水平

D、消费者对未来的预期

1、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平;③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。选项B属于决定房地产供给量的因素。参见教材P86。

【该题针对“房地产需求”知识点进行考核】

2、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产需求。对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。参见教材P86。

【该题针对“房地产需求”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。参见教材P86。

【该题针对“房地产需求”知识点进行考核】

4、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。参见教材P87。

【该题针对“房地产需求”知识点进行考核】

5、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产需求。消费者的行为不仅受许多现实因素的影响，还受他对未来预期的影响。参见教材P87。

【该题针对“房地产需求”知识点进行考核】

第四章　房地产估价原则

1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的(　)。

A、合法原则

B、最高最佳使用原则

C、替代原则

D、公平原则

2、整个比较法可以说是以(　)为基础的。

A、收益递增递减原理

B、均衡原理

C、适合原理

D、替代原理

3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按(　)进行估价。

A、超市用途

B、社会平均收益

C、地价加房价

D、服装店用途

4、(　)是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

A、均衡原理

B、使用管制

C、收益递减规律

D、边际效用递减规律

5、(　)是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。

A、收益递增递减原理

B、均衡原理

C、适合原理

D、替代原理

6、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按(　)进行评估。

A、工业厂房

B、工业用地

C、商品住宅

D、商住用地

1、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是替代原则。替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P164。

【该题针对“替代原则”知识点进行考核】

2、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是替代原则。整个比较法可以说是以替代原理为基础的。参见教材P165。

【该题针对“替代原则”知识点进行考核】

3、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。参见教材P166。

【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】

4、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。收益递减规律是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。参见教材P167。

【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】

5、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P167。

【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】

6、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。在合法的前提下采用最高最佳原则估价，故采用商业住宅用途估价。参见教材P166。

【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】

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