房地产估价师

第一章　房地产估价概论

1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是(　)。

A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见

C、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围

D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

2、除了耕地占用税和(　)应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A、房产税

B、土地增值税

C、城镇土地使用税

D、契税

3、房地产估价其他方面的需要，指的是(　)。

A、办理出国移民提供财产证明的需要

B、房地产征收的需要

C、房地产抵押的需要

D、房地产租赁的需要

1、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。参见教材5～11。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产税收的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。参见教材P16。

【该题针对“房地产税收的需要”知识点进行考核】

3、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是估价当事人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。参见教材P29。

【该题针对“估价当事人”知识点进行考核】

第二章　房地产及其描述

1、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是(　)。

A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C、对房地产征税或提高房地产税收

D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

2、下列真正属于房地产自然升值的是(　)。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升

3、引起房地产价格上升的原因不包括(　)。

A、内部经营管理

B、通货膨胀

C、需求增加导致稀缺性增加

D、外部经济

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用做出限制。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材P64。

【该题针对“易受限制”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是保值增值。房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。

【该题针对“保值增值”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是保值增值。引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良;②外部经济;③需求增加导致稀缺性增加;④房地产使用管制改变;⑤通货膨胀。参见教材P65。

【该题针对“保值增值”知识点进行考核】

第三章　房地产价格和价值

1、下列有关均衡价格表述错误的是(　)。

A、均衡价格是市场价格运行的必然趋势

B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格

C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等的

D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平

2、房地产价格与房地产需求成(　)相关，与房地产供给( )相关。

A、正，正

B、正，负

C、负，负

D、负，正

3、在通常情况下，(　)出让的地价最低。

A、拍卖方式

B、挂牌方式

C、招标方式

D、协议方式

4、在一般情况下，下列有关房地产价格的描述不正确的是(　)。

A、成交价格围绕着市场价格上下波动

B、市场价格围绕着理论价格上下波动

C、在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大的偏离理论价格

D、大波动围绕着小波动上下波动

5、市场价格围绕着(　)而上下波动。

A、理论价格

B、成交价格

C、清算价格

D、原始价格

6、在房地产价格中，理论价格是(　)。

A、稳定均衡价格

B、不稳定均衡价格

C、短期均衡价格

D、长期均衡价格

7、当成本价值(　)比较价值或收益价值，说明房地产供大于求。

A、大大高于

B、大大小于

C、等于

D、小于

8、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的(　)。

A、社会一般报酬率

B、最低期望收益率

C、特定投资者所要求的最低期望收益率

D、特定投资者所要求的最低报酬率

9、某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为(　)万元。

A、2000

B、3000

C、3500

D、4000

10、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是(　)。

A、建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B、建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C、建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D、建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

11、属于土地使用权价格的是(　)。

A、房屋所有权价格

B、房地产所有权价格

C、抵押权价格

D、宅基地使用权价格

12、基准地价是城市中均质区域内的土地(　)。

A、最低价格

B、最高价格

C、平均价格

D、成交价格

13、一套建筑面积为100㎡，单价为6000元/㎡、总价为60万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付20万元，第二期于第一年年中一次性支付20万元，第三期于第一年年末一次性支付20万元，则此房地产的实际单价为(　)元/㎡。(年折现率为8%)

A、6000

B、6850

C、6550

D、5776

14、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为(　)。

A、名义价格

B、实际价格

C、市场价格

D、成交价格

15、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为(　)元/㎡。

A、3439

B、3473

C、3508

D、3608

1、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。参见教材P90。

【该题针对“房地产均衡价格”知识点进行考核】

2、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产均衡价格。房地产价格与房地产需求成正相关，与房地产供给负相关。参见教材P91。

【该题针对“房地产均衡价格”知识点进行考核】

3、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖、挂牌方式出让的地价最高;招标方式出让的地价次之;协议方式出让的地价最低。参见教材P95。

【该题针对“挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值”知识点进行考核】

4、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。小波动围绕着大波动上下波动。参见教材P96。

【该题针对“挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。参见教材P95。

【该题针对“挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值”知识点进行考核】

6、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。理论价格是长期均衡价格。参见教材P95。

【该题针对“挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值”知识点进行考核】

7、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气。参见教材P96。

【该题针对“挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值”知识点进行考核】

8、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。参见教材P98。

【该题针对“市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值”知识点进行考核】

9、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。5000-1000-1000/50%=2000。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。参见教材P102。

【该题针对“买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值”知识点进行考核】

10、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。排除AD;焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。参见教材P102。

【该题针对“买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值”知识点进行考核】

11、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。建设用地使用权价格、宅基地使用权价格和土地承包经营权价格合称为土地使用权价格。参见教材P104。

【该题针对“房地产所有权价格、土地使用价格和其他房地产权利价格”知识点进行考核】

12、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。参见教材P110。

【该题针对“基准地价、标定地价和房屋重置价格”知识点进行考核】

13、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价为：20+20/(1+8%)0.5+20/(1+8%)=57.76万元。实际单价为：57.76/100=5776元/㎡。参见教材P113。

【该题针对“名义价格和实际价格”知识点进行考核】

14、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。参见教材P113。

【该题针对“名义价格和实际价格”知识点进行考核】

15、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房价格=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/㎡。参见教材P115。

【该题针对“现货价格、期货价格及现房价格、期房价格”知识点进行考核】

第四章　房地产估价原则

1、如果某房地产现状价值>(新建房地产的价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)，则应以(　)进行估价。

A、保持现状前提

B、装修改造前提

C、转换用途前提

D、重新利用前提

2、当(新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途的房地产价值时，应以(　)为前提进行估价。

A、维持现状

B、装饰装修改造

C、改变用途

D、重新利用

3、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用(　)的估计值。

A、正常

B、较低

C、平均

D、较高

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。现有房地产应维持现状的条件是：(新房地产的价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)<现有房地产的价值。参见教材p169。< p="">

【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。参见教材P170。

【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】

3、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是谨慎原则。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。参见教材P171。

【该题针对“谨慎原则”知识点进行考核】

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