房地产估价师

房地产估价的要素

一、估价当事人

与估价活动有直接关系的单位或个人，包括估价机构、估价师(估价主体)和估价委托人(需求者和服务对象)。

(一)房地产估价机构

(二)注册房地产估价师

(三)估价委托人

二、估价目的

估价委托人对估价报告的预期用途。是委托人对估价的实际需要。

估价目的：房地产转让、租赁、抵押、税收、征收、征用、司法拍卖、分家析产、损害赔偿、保险、建设用地使用权出让，企业改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算，等等。

三、估价对象

估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

估价对象：房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等财产或相关权益。

四、价值时点

所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

五、价值类型

所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。价值类型由估价目的确定。同一估价对象可以有不同价值类型。

六、估价原则

估价所依据的法则或标准。在反复估价实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的。估价原则使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

七、估价程序

完成估价项目的各项工作的先后次序。

估价程序的作用：保证估价质量、提高估价效率、防范估价风险、规范估价行为。

八、估价依据

九、估价假设

针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括：一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。

十、估价方法

比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等。

十一、估价结果

估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。

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