房地产估价师

房地产的种类——按权益状况划分的种类

(20类，密集出题的重重点)

(1)“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产。“干净”的含义(6大特征)房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。

(2)“干净”的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产，如以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。

(3)“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇、村企业房地产，农村村民住宅等。

干净的含义：产权完整，没有瑕疵。

(4)共有的房地产。按份共有和共同共有。共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：

①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。

④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

⑤共有人按照约定管理共有的房地产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

(5)部分产权或有限产权的房地产(现在的提法是“共有产权”)。典型的是以房改标准价购买的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。

(6)有租约限制的房地产。

(7)设立了地役权的房地产。即该房地产为他人提供了有限的使用权，例如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。

(8)设立了抵押权的房地产。即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。

(9)有拖欠建设工程价款的房地产。

发包人违约逾期未支付工程款的，承包人可与发包人协议将该工程折价，或申请依法拍卖。折价款或拍卖款，承包人优先受偿。建筑工程承包人的优先受偿权，优于抵押权和其他债权。(为保护建筑市场秩序)

承包人工程价款优先受偿权不得对抗商品房买受人。(为保护房地产市场秩序)

建筑工程价款不包括承包人因发包人违约所造成的损失。(这部分损失可以找发包人索赔)

(10)已依法公告列入征收、征用范围的房地产。

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费的行为;违反规定实施的，不予补偿。

已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押。

(11)被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

(12)手续不齐全的房地产。

(13)房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

(14)临时用地或者临时建筑的房地产：未超期的临时用地、临时建筑、超期的临时用地、临时建筑。

(15)违法占地或违法建筑的房地产。

(16)房地产的租赁权。

(17)地役权。

(18)房地产的抵押权。

(19)房地产的空间利用权。地下空间利用权和地上空间利用权。

(20)房地产中的无形资产。根据估价目的，有时包含无形资产在内，有时不包含无形资产，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。

【例题】房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是按权益状况划分的种类。根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将无形资产价值从房地产价值中分离出来。参见教材P73。

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