房地产估价师

房估考试2020年《理论与方法》5至8章选择题单项精选3

一、单项选择题

1、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000 美元/㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为(　)美元/㎡，(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。

A、1051

B、1096

C、1100

D、1147

2、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　)元/㎡。

A、3868.92

B、4000.00

C、4072.54

D、4286.89

3、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现(　)的情形。

A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%

B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%

C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

4、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700 元/㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表;6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为(　)元/㎡。

A、6280

B、6408

C、6881

D、7021

5、为评估某住宅2011年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2011年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2011年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正，调整得到的价格最接近于(　)。

A、3790元/㎡

B、4238元/㎡

C、4658元/㎡

D、4663元/㎡

6、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为(　)万元。

A、457.40

B、476.98

C、686.10

D、715.48

7、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

A、5208

B、533

C、695

D、711

8、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为(　)万元。

A、228.23

B、229.36

C、224.74

D、223.63

9、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为(　)万元。

A、95.40

B、97.87

C、98.55

D、99.33

10、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为(　)万元。

A、368

B、552

C、561

D、920

11、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

A、400

B、628

C、656

D、700

12、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　)万元。

A、1838.00

B、1843.55

C、1845.87

D、1850.00

13、某建筑物建成于1997年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2012年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为(　)年。

A、40

B、45

C、50

D、60

14、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是(　)年。

A、37

B、40

C、60

D、63

15、某幢旧办公楼，在其建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让合同约定不可续期。建筑物经济寿命为60年，该建筑物的折旧年限应为(　)年。

A、45

B、50

C、55

D、60

16、关于假设开发法的说法，错误的是(　)。

A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B、投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

二、答案及解析

1、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。参见教材P194。

【该题针对“市场状况调整的方法”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。

【该题针对“市场状况调整的方法”知识点进行考核】

3、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。调整系数=1.05/0.98=1.071。参见教材P199。

【该题针对“房地产状况调整的方法”知识点进行考核】

4、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：(5700/95%)×(98%×110%)=6468 (元/㎡),再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。参见教材P200。

【该题针对“房地产状况调整的方法”知识点进行考核】

5、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是求取单个可比实例的比较价值。可比实例正常市场价格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。房地产状况调整：4081.63×1.087=4436.73(元/㎡)。市场状况因素调整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。 参见教材P201。

【该题针对“计算单个可比实例的比较价值”知识点进行考核】

6、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的收益价格为：

参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

7、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

8、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。

(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21;

(2)再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23。参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

9、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40。参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

10、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。房地产的收益价格为：

参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

11、【正确答案】 B

【答案解析本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该幢写字楼的物质折旧额=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(万元)。参见教材P305。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

12、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000-150-0.8÷9%×[1-1÷(1+12%)15]=1843.55(万元)。参见教材P309。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

13、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60-10=50(年)。参见教材P311。

【该题针对“求取建筑物折旧应注意的问题”知识点进行考核】

14、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。参见教材P311。

【该题针对“求取建筑物折旧应注意的问题”知识点进行考核】

15、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60-5-50=5(年)，60-5=55(年)。参见教材P311。

【该题针对“求取建筑物折旧应注意的问题”知识点进行考核】

16、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。选项A只要可以预测开发完成后的收益(如出租或自营用途的房地产)，就可以收用益法求取开发完成后的价值;选项B动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中;选项C扣除项目实际上还没发生，是未来要发生的;选项D在预测开发完成后的价值时，不能将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，而应该结合未来的变动趋势，如长期趋势法。参见教材P332。

【该题针对“开发完成后的价值”知识点进行考核】

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