房地产估价师

精选房地产估价师考试2020年《理论与方法》5至8章单项选择题4

一、单项选择题

1、评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是(　)。

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

2、某宗地的面积为1000㎡，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡，2190元/㎡和2220元/㎡。，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为(　)元/㎡。

A、2160

B、2175

C、2181

D、2205

3、已知某收益性房地产40年收益权利的价格为5000元/㎡，报酬率为10%，则该房地产30年的收益权利价格是(　)元/㎡。

A、929.15

B、1858.30

C、2409.98

D、4819.96

4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为(　)年。

A、13

B、15

C、16

D、17

5、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近(　)万元。

A、276

B、283

C、284

D、291

6、估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况，下列不属于此列的是(　)。

A、出租的房地产

B、自营的房地产

C、出售的房地产

D、混合收益的房地产

7、有效毛收入乘数是类似房地产的(　)除以其年有效毛收入所得的倍数。

A、价格

B、租金

C、潜在毛收入

D、净收益

8、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为(　)。

A、7.65%

B、8.75%

C、9.42%

D、10.19%

9、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于(　)。

A、6.37%

B、6.12%

C、6.02%

D、6%

10、成本法中开发利润是指该类房地产项目在正常条件下开发商所能获得的(　)利润。

A、期望

B、实际

C、平均

D、主观

11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后地价为(　) 元/㎡。

A、1840

B、3300

C、3000

D、2840

12、某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡;建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(　)元/㎡。

A、300

B、200

C、700

D、1000

13、在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，(　)主要用于检验其他方法的测算结果。

A、单位比较法

B、分部分项法

C、工料测量法

D、指数调整法

14、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于(　)。

A、经济折旧

B、功能折旧

C、物质折旧

D、设备折旧

15、某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄(　)。

A、等于25年

B、小于25年

C、大于25年

D、可能等于也可能大于25年

16、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是(　)。

A、未知、需要求取的待开发房地产的价值

B、投资者购买待开发房地产应负担的税费

C、销售税费

D、开发成本、管理费用和销售费用

二、答案及解析

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是求取最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材P203。

【该题针对“计算最终的比较价值”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是求取最终的比较价值。比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。参见教材P204。

【该题针对“计算最终的比较价值”知识点进行考核】

3、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。 V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。参见教材P221。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

4、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。参见教材P224。

【该题针对“净收益按一定数额递减的公式”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(万元)，选项中最接近的一个为选项A.276万元。参见教材P229。

【该题针对“净收益在前后两段变化规律不同的公式”知识点进行考核】

6、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产;②自营的房地产;③自用或尚未使用的房地产;④混合收益的房地产。参见教材P239。

【该题针对“不同收益类型房地产净收益的测算”知识点进行考核】

7、【正确答案】 A

【答案解析】本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材P253。

【该题针对“收益乘数法的种类”知识点进行考核】

8、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数RM为：参见教材P259。

【该题针对“投资组合技术”知识点进行考核】

9、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是投资利息。计算公式：i1=[(1+i2)n—1]÷n=[(1+6%)3-1]÷3=6.37%。参见教材P280。

【该题针对“投资利息”知识点进行考核】

10、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润。参见教材P282。

【该题针对“开发利润”知识点进行考核】

11、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。开发完成后的地价=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/㎡)。参见教材P284。

【该题针对“适用于新开发建设的房地产的基本公式”知识点进行考核】

12、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是重新购建价格的求取思路。该类房地产的重置价格=1800×1000=180(万元)，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150(万元)，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。参见教材P288。

【该题针对“重新购建价格的求取思路”知识点进行考核】

13、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方法。指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果。参见教材P294。

【该题针对“建筑物重新购建价格的求取方法”知识点进行考核】

14、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。参见教材P295。

【该题针对“建筑物折旧的含义和原因”知识点进行考核】

15、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄。参见教材P297。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

16、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。参见教材P331。

【该题针对“后续开发的必要支出”知识点进行考核】

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