房地产估价师

替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则、一致性和一贯性原则

替代原则

替代原则要求评估价值与估价对象类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

替代原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。

同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。理性的买者和卖者，相似房地产之间价格相互牵掣，价格接近。

(1)如果存在相似房地产并已知价格，则可以推算出估价对象的价格。

(2)不能孤立地思考估价对象的价值和价格，应考虑相似的房地产的价格牵掣。

最高最佳利用原则

1.最高最佳利用，法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大的合理、可能的利用。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。

市场价值评估不仅要遵循合法原则，还要遵循最高最佳利用原则(关键考点)。

最高最佳利用必须同时满足4个条件：①法律上允许;②技术上可能;③财务上可行;④价值最大化。最高最佳利用，是在法律法规、城市规划和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。

最高最佳利用原则与合法原则的关系是：

合法，不一定是最高最佳利用;最高最佳利用，一般是合法的。

最高最佳利用状况的确定方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依序分析、筛选或判断确定：

(1)法律上是否允许。

(2)技术上是否可能。

(3)财务上是否可行。评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

(4)价值是否最大化。参见教材P166。

2.三大经济学原理

①收益递增递减原理

第一种投入产出关系——收益递减规律，也称为报酬递减规律、边际收益递减原理：假定仅有一种投入量可变，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。如土地上施化肥。

第二种投入产出关系—规模收益或规模报酬规律：假定以相同的比例来增加所有的投入量，产出量的变化有三种可能：(1)规模收益不变——产出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)规模收益递增——产出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)规模收益递减——产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，先后经过规模收益递增阶段，规模收益不变阶段，规模收益递减阶段。

②均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

建筑物与土地的组合四种情况：

——空地VL

——空地上有一与其组合为最高最佳利用的建筑物V=VL+VB

——空地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物残值-建筑物的拆除费用

——空地上有一过大规模或过高档次的建筑物V=VB-功能折旧额

③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。

“内部-均衡，内外部-适合”

适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。

五种估价前提

(1)维持现状前提

现状房地产的价值≥(新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)。

现有建筑物应予以保留的财务上可行的条件是：

现有房地产的价值≥(新房地产价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润)。

(2)更新改造前提

(更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润)>现状房地产的价值。

(3)改变用途前提

(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途下的房地产价值。

(4)改变规模前提

(改变规模后的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润)>现规模下的房地产价值。

(5)重新开发前提

(重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润)>现有房地产的价值。

(6)上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。

把各种可行前提比较后做出最高最佳利用的判断与选择。

掌握基本原理——成本收益原理。更新、改变、开发成本低于前后收益的增加，才值得改造，否则就保持现状。

谨慎原则

影响价格的因素存在不确定性，应多考虑使价格偏低的因素，少考虑使价格偏高的因素。

充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

处分抵押物的时间与抵押价值时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押房地产的价值有可能下跌，不确定因素较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。

理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定因素的情况下”。

在实际估价中，如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价。

如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守和折中判断会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。

市场价值评估用折中的、抵押价值评估用保守的、投资价值评估可以是乐观的。

《房地产抵押估价指导意见》遵循谨慎原则的要求：

(1)比较法估价，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。

(2)收益法估价，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

(3)成本法估价，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

(4)假设开发法估价，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

高估成本，低估收益，使得评估结果偏低。

一致性原则和一贯性原则

一致性原则，为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。(不同对象，一视同仁)

房地产投资信托基金的同类房地产、国有土地上房屋征收的同类房屋、资产置换或互换的双方同类房地产、征收房产税的同类房屋价值评估等。

应遵循而未遵循的，要在估价报告中说明并陈述理由。

一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行。(同一对象，不同时间，一以贯之)

如房地产投资信托基金物业价值评估、为财务报告服务估价等。

应遵循而未遵循的，要在估价报告中说明并陈述理由。

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