房地产估价师

收益法适用的估价对象

收益性房地产。

不限于其本身目前是否有收益(实际收益)，只要其类似房地产有收益(客观收益)即可。

不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。

收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其类似房地产有收益即可。

例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。即先根据有租赁收益的类似住宅的有关资料，采用市场法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法估价。

收益法中的资本化技术，常用于比较法和成本法中，如比较法中因土地使用期限、收益期等不同进行的价格调整(如剩余土地使用期限的差别，30年与50年)，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算(如不可修复的功能折旧);房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。

【练习题】

收益法适用的估价对象不包括(　)。

A、写字楼

B、汽车加油站

C、学校

D、停车场

答案：B

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