房地产估价师

直接资本化

（一）直接资本化法的含义和基本公式

□含义：是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为估价对象价值的方法。未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的预期收益，其种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。

□资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即： 资本化率=年收益/价格

□利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化常用的是下列公式： V=NOI/ Y

公式中 V——房地产价值;NOI——房地产未来第一年的净收益;R——资本化率

□利用市场提取法求取资本化率的具体计算公式为： R=NOI/V

□收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 收益乘数=价格/年收益

□利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值=年收益×收益乘数

（二）几种收益乘数法

对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数(gross rent multiplier，GRM)、潜在毛收入乘数(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘数(effective gross income multiplier，EGIM)和净收益乘数(netincomemultiplier，NIM)。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

1.毛租金乘数法

是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即：

房地产价值=毛租金×毛租金乘数

毛租金乘数是市场上房地产价格除以其毛租金所得的倍数，即： 毛租金乘数=价格/毛租金

毛租金乘数是经常所讲的“租售比价”。采用月租金转换为价值时，采用通过月租金与价格的关系求得的毛租金乘数;当采用年租金转换为价值时，要采用通过价格除以年租金求得的毛租金乘数。

优点：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料;②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，毛租金乘数是一个比较客观的数值;③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。缺点：①忽略了房地产租金以外的收入;②忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异。

毛租金乘数法的用途：该方法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。

2.潜在毛收入乘数法

是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数转换为价值的方法，即： V=PGI×PGIM

潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即： PGIM=V/PGI

与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金外的收入，未考虑房地产的空置率和运营费用的差异。

如估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的，且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。该方法适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。

3.有效毛收入乘数法

是将估价对象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数转换为价值的方法，即： V=EGI×EGIM

有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即： EGIM=V/EGI

优点：不仅考虑了房地产租金外的收入，还考虑了空置率。缺点：没有考虑运营费用的差异，只用于做粗略的估价。

4.净收益乘数法

含义：是将估价对象某一年的净收益乘以净收益乘数转换为价值的方法，即：V=NOI×NIM

净收益乘数是房地产价格除以其年净收益所得的倍数，即： NIM=V/NOI

净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即： V=N0I/R

【练习题】

1、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是(　)。

A、毛租金乘数法

B、潜在毛收入乘数法

C、有效毛收入乘数法

D、净收益乘数法

2、(　)是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

A、毛租金乘数法

B、潜在毛租金乘数法

C、有效毛收入乘数法

D、净收益乘数法

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。潜在毛收入乘数，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到;有效毛收入乘数，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从字面进行理解，帮助解题。参见教材P268。

2、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。参见教材P268。

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