房地产估价师

资本化率和收益乘数的求取方法

资本化率和收益乘数都可采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益期限的长短)等相同的许多类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。综合资本化率(Ro)还可以通过净收益率(NIR)与有效毛收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系及投资组合技术求取。

通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM

由于 NIR=1-OER 所以 Ro=(1-OER)/EGIM

上述公式的来源是：因为 Ro=NOI/V

所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得：Ro=NIR/EGIM

如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收人乘数来求取估价对象的综合资本化率。

【练习题】

31、某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为(　)。

A、8.3%

B、8.5%

C、8.7%

D、8.9%

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率=5000/57447.17=8.7%。参见教材P270。

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