房地产估价师

资本化率与报酬率的区别和关系

资本化率R和报酬率Y都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者是有很大区别的。A.资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产的净收益转换为价值的比率;报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。B.资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价值的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算)，仅仅表示从净收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力;报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。

在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同。

在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为： V=A/Y R=Y

在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

V=A/(Y-g) R=Y-g

在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：资本化率是不区分净收益流模式的。报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系;而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。

【练习题】

某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为(　)。

A、8.3%

B、8.5%

C、8.7%

D、8.9%

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率=5000/57447.17=8.7%。参见教材P270。

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