房地产估价师

直接资本化法与报酬资本化法的比较

㈠直接资本化法的优缺点

优点：①不需要预测未来许多年净收益，通常只需要测算来来第一年收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场实际情况;③计算过程较为简单。

直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。

㈡报酬资本化法的优缺点

优点：①指明了房地产价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础;②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解;③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。

报酬资本化法需预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。

当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价人员可以通过投资者在有同等风险的投资上要求的报酬率来确定估价对象的报酬率。

【练习题】

下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是(　)。

A、直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益

B、直接资本化法的计算过程较简单

C、直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况

D、直接资本化法对可比实例的依赖性较差

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法对可比实例的依赖性较强。参见教材P271～272。

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