房地产估价师

房地产估价师考试2020年《理论与方法》第五章单选题试题1

1、比较法的理论依据是(　)。

A、规模经济原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、预期原理

2、关于比较法运用的说法，错误的是(　)。

A、同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价

B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例

C、挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考

D、需修正或调整的因素越多，估价结果越合理

3、在比较法应用中，需要将急卖或急买造成的不正常成交价格，处理为正常价格，此属于(　)。

A、建立比较基础

B、交易情况修正

C、市场状况修正

D、房地产状况修正

4、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是(　)。

A、同处于一个领域

B、同处在同一供求范围内

C、同处于一个相对稳定的环境

D、同处于公平竞争的地区

5、评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是(　)。

A、甲

B、乙

C、丙

D、丁

6、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是(　)。

A、两者区位相近

B、两者用途相近

C、两者权利性质相同

D、两者档次相当

7、某宗房地产交易实例，其成交总价为90万元，其中首付30%，余款在以后的3年每年年末平均支付，假设年利率是12%，则在成交日期一次付清的价格为(　)万元。

A、71.56

B、77.44

C、80.15

D、82.37

8、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分三期支付，首付30万，剩余两期各于第一年末、第二年末支付35万元。交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付最后一笔余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为(　)万元。

A、87.05

B、95.85

C、100.57

D、101.29

9、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为(　) 元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

10、下列不属于由卖方缴纳的税费的是(　)。

A、增值税

B、契税

C、教育费附加

D、土地增值税

11、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会(　)。

A、上升

B、下降

C、不变

D、无法确定

12、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为(　)元/m2。

A、2385

B、2393

C、2955

D、2964

13、某宗房地产交易中，卖方实际得到金额为2500元/ m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于(　)元/m2。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

14、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为(　)。

A、103.26%

B、105.43%

C、112.06%

D、114.42%

15、在建立比较基础中，如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用(　)的汇率进行换算。

A、成交日期

B、价值时点

C、估价作业日期

D、估价委托日

16、在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是(　)。

A、统一税费负担

B、统一价格表示单位

C、统一币种和货币单位

D、统一面积内涵和计量单位

17、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按建筑面积计算的价格为3295元/ m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为(　)元/ m2。

A、3000

B、3277

C、3500

D、3599

【答案及解析】

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是比较法的理论依据。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材P175。

2、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是比较法适用的估价对象。选项D，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。参见教材P176。

3、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是比较法估价需要具备的条件。交易情况修正，即为将非正常价格修正为正常价格。参见教材P176～177。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。可比实例应与估价对象的区位相近，要求可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。参见教材P182。

5、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈;选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。参见教材P182～183。

6、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。选项B错误，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。参见教材P182～183。

7、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。90×70%/3=21(万元)，90×30%+21/(1+12%)+21/(1+12%)2+21/(1+12%)3=77.44(万元)。参见教材P185。

8、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，是将可比实例不是在成交日期一次性支付的价款，调整为在成交日期一次性付清的价格。正常成交价=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101.29(万元)。参见教材P185。

9、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。参见教材P185。

10、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金;有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。参见教材P186。

11、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。转嫁给买方的话，站在买方视角分析。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)。参见教材P186～187。

12、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，卖方得到了2659元/平方米，设正常成交价格为X，X=2659-X×3.9%，X=2559(元/平方米);当买方承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385元/m2。参见教材P186～188。

13、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/m2)。参见教材P187。

14、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格=卖方实得金额。(1)建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)，即该宗交易正常负担下的价格=约定成交价格/(1-5%);约定成交价格=该宗交易正常负担下的价格×(1-5%);(2)交易情况修正。正常价格×(1-8%)=约定成交价格，即正常价格=该宗交易正常负担下的价格×(1-5%)/(1-8%)=103.26%。参见教材P187。

15、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。参见教材P188。

16、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位等。参见教材P188。

17、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。住宅总价=(145+9)×3295=507430元;按套内建筑面积计算的单价=507430/145=3499.517241≈3500元/ m2。参见教材P189。

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