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建筑物折旧

一、建筑物折旧的含义

估价上的折旧与会计上的折旧，虽然都称为折旧并且有一定的相似之处，但由于两者的。内涵不同而有着本质区别。估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：

建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

建筑物重新购建价格表示建筑物在全新状况下的市场价值，将其减去建筑物折旧，相当于对其实际上不是全新状况对价值的影响进行相应的减价调整，所得的结果表示建筑物在估价时点状况下的市场价值，即：

建筑物市场价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧

二、建筑物折旧的求取方法：

⑴年限法。①自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑从建成之日起到不堪使用时的年数;后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。②实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是指建筑物建成之日起到估价时点时的日历年数;有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。

⑵实际观察法。注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗分可修复的损耗和不可修复的损耗。当修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分。其折旧额为其修复费用;对于不可修复部分，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或面新折扣法分别计算其折旧额，最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命的折旧额相加，即得到建筑物的折旧总额。

⑶成新折扣法。适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，(中大网校房地产估价师频道为您整理)尤其是进行建筑物现值调查。

⑷折旧方法的综合运用。常以年限法为基础计算折旧，然后根据实地观察法进行修正。

三、建筑物折旧的内容

包括物理折旧与经济折旧。

物理折旧很好理解，比如风吹日晒和雨淋雪蚀等自然条件造成的损毁，可能屋檐崩角，可能墙壁鼓包，这些外观的改变，都可能造成房地产的价值减损。

经济折旧，这个可能跟时代的潮流有关，比如以前的设计风格，与现代的设计和装修不一致，造成拆改建的费用增加;也可能装修材料的科技含量不够高，比如现代追求的海藻泥，与以前的烤瓷漆、壁纸等材料的不同，电梯的缺失也属于此类;同时由于城市规划的改变，如小区边增加医院、学校等外部条件的改变，会造成房地产价值的提升，但反之搬迁走一些市政便民设施，也会造成房地产价值的减损。

【练习题】

【例7-8】某个建筑物的建筑面积为500平方米，重置成本为3600元/平方米，有效年龄为10年，预期经济寿命为50年。其中，门窗等损坏的修复成本为2万元;建筑设备的重置成本为60万元，年龄为10年，平均寿命为15年。装饰装修的重置成本为600元/平方米，年龄为3年，平均寿命为5年;残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

【正确答案】物质折旧额计算如下：

可修复的物质折旧：门窗等破损的修复费用=2(万元)

不可修复的短寿命项目的折旧：

建筑设备的折旧额=60×1/15×10=40(万元)

装饰装修的折旧额=600×500×1/5×3=18(万元)

长寿命项目的折旧额：(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(万元)

该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)。

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