房地产估价师

2020年房地产估价师考试《理论与方法》第八章划重点：假设开设法

一、假设开发法的理论依据(熟悉)

(1)理论依据——预期原理和地租原理(一次性的价格剩余)。

(2)表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。

(3)假设开发法与成本法主要区别：

①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。

②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。

③起点和终点(已知和未知)刚好相反。

二、假设开发法适用的估价对象(掌握)

(1)适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法(比较法、收益法、趋势分析法等)求取的房地产。

(2)具体包括：可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。

(3)不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产;如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设(估价假设)在估价报告中特别提示。

(4)除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。

假设开发法用于估价与用于项目分析的区别：(与第三章中市场价值，投资价值的区别一致)

在选取有关参数和测算有关数值时，假设开发法站在一个典型投资者的立场上(公允的、客观的)，而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。

(5)假设开发法在投资分析中提供的三种数值：

①测算待开发房地产的最高价格，可用于参与招标或者拍卖，竞投政府出让地时作为最高报价;

②测算房地产开发项目的预期利润，每种报价，会对应一个预期利润;

③测算房地产开发中可能的最高费用。

三、假设开发法估价需要具备的条件(掌握)

(1)假设开发法测算可靠程度的两个关键预测(两要点)

①是否根据合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式。

②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。

(2)外部条件——假设开发法运用需要良好的社会经济环境(三方面)

①统一、严谨及健全的房地产法规;

②稳定、具可预见性及透明的房地产政策;

③有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库。

四、假设开发法估价的操作步骤(8个步骤)

①选择具体估价方法;

②选择估价前提;

③选取最佳开发经营方式;

④测算后续开发经营期;

⑤测算后续开发的必要支出;

⑥测算开发完成后的价值;

⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润;

⑧计算开发价值。

【知识点跟练】

【例题1】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有(　)。

A.用途

B.区位

C.建筑规模

D.建筑档次

E.房地产开发企业

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。区位是既定的，无法选择。最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。参见教材P339。

【例题2】某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元;二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值：-180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54万元;第二种增加价值：-300+80/10%×(1-1/1.15)=3.26万元。应该选择第一个方案。参见教材P337。

【例题3】下列关于假设开发法的表述中，不正确的是(　)。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。参见教材P338。

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