房地产估价师

假设开发法完成后的价值

(1)开发完成后的价值对应的房地产状况(如毛坯房，简装房(粗装修房改为简装房)，精装修房等)，不同的房地产状况对应不同的价值，有时还包括其它财产(如动产、权利等)的价值。

(2)开发完成后的价值对应的时间(市场状况)

开发完成的价值对应的时间不一定是开发完成之时，有三种情况：

◆一般销售的，预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值。

◆预售的，则预测它在预售时的房地产市场状况下的价值。

◆延迟销售的，预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。

(3)开发完成后的价值的测算方法：

◆销售的，通常采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价。

◆出租或自营的房地产，可先测算其租赁或自营的净收益，再采用收益法将净收益转换为价值。

强调：假设开发法中开发完成后的价值，不能用成本法求取。

【知识点跟练】

【例题】关于假设开发法的说法，错误的是(　)。

A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算

C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值

D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。选项A，只要可以预测开发完成后的收益(如出租或自营用途的房地产)，就可以用收益法求取开发完成后的价值;选项B，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中;选项C，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的;选项D，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。参见教材P349。

【例题】在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前(如提前预售)，也可以在其之后(如出租后出售、或延迟销售)。参见教材P350。

【例题】在假设开发的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据价值时点的相应市场水平估计出来。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。根据这些项目未来发生时候的数值，而不是价值时点的数值。参见教材P350。

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