房地产估价师

计算临街土地的价值或价格(掌握)

(一)路线价法的计算公式

路线价有3种表示方式，标准临街宗地的总价、单位宽度的标准临街宗地和标准临街宗地的单价。

(1)当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。又分为两种情况：

如果临街宽度与标准宽度相同：

V(总价)=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率

V(单价)=(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(临街宽度×临街深度)

就是总价/面积

如果临街宽度与标准宽度不相同：

V(总价)=[(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(标准宽度×临街深度)]×估价对象面积

=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率×(临街宽度/标准宽度)

V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率/(标准宽度×临街深度)

(2)当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。

V(总价)=路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度

V(单价)=(路线价×∑单独深度价格修正率)/临街深度

(3)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。

V(单价)=路线价×平均深度价格修正率

V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度

记忆：总价为路线价时，用累计深度价格修正率，单价为路线价时，用平均深度价格修正率。

考试时，考单价的形式居多。

【例题】某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为(　)元/平方米。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是计算临街土地的价值或价格。该地块面积=18×50=900平方米，单价=2430000/900=2700元/平方米，单价=路线价×平均深度价格修正率，平均深度价格修正率=[(40+30+20)/100]/(18/24)=1.2，路线价=单价/平均深度修正率=2700/1.2=2250。参见教材P371。

如果土地形状不是矩形，或是情况不同，则要进行其他修正。

V(单价)=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率

V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积

或者V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额

(二)临街土地价值或价格的计算

1.一面临街矩形土地的价值计算

土地单价=路线价(用标准临街宗地的单价表示)×平均深度价格修正率

土地总价=土地单价×土地面积

2.前后两面临街矩形土地价值的计算

采用重叠价值估价法。

先确定高价街(前街)与低价街(后街)的影响范围的分界线。

以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街的路线价和临街深度分别计算价值或价格，再将此两部分的价值或价格加总。

前、后街影响深度与总深度的关系

前街影响深度+后街影响深度=总深度

【例题】下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为(　)万元。

A.150.8

B.160.8

C.170.8

D.180.8

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是计算临街土地的价值。

前街影响深度=总深度×前街路线价÷(前街路线价+后街路线价)=175×320÷(320+240)=100(英尺)。后街影响深度=总深度×后街路线价÷(前街路线价+后街路线价)(或用：总深度-前街影响深度)=175×240÷(320+240)=75(英尺)(=175-100)。

总价=前街路线价×前街临街深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度+后街路线价×后街临街深度价格修正率×临街宽度×后街影响深度=320×100%×30×100+240×120%×30×75=160.8(万元)。

3.矩形街角地价值或价格的计算

采用正旁两街分别轻重估价法

先求出高价街(正街)的价值或价格，再计算低价街(旁街)的影响加价，然后加总。

土地单价=正街路线价×正街临街深度价格修正率+旁街路线价×旁街临街深度价格修正率×旁街影响加价率

【例9-6】图9-6中是一块矩形街角地，临正街深度为22.86m即(75英尺)，临旁街深度为15.24m(即50英尺);正街路线价(土地单价)为2000元/㎡,旁街路线价(土地单价)为1000元/㎡。假设旁街影响加价率为20%，请根据表9-1中的临街深度价格修正率，计算该土地的单价和总价。

【解】该土地的单价和总价计算如下：

该块土地的单价=u0×dv0+u1×dv1×t=2000×120%+1000×140%×20%=2680(元/㎡)

该块土地的总价=土地单价×土地面积=0.268×15.24×22.86=93.37(万元)。

(2)其他三角形土地价值或价格的计算

先将三角形作辅助线，形成两块一边临街的直角三角形土地，然后计算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减。

【例9-7】图9-8中是一块一边临街的三角形土地，临街深度为80英尺，临街宽度为50英尺，路线价(土地单价)为1000元/平方英尺。如果临街深度为80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度为80英尺的三角形土地价格修正率为63%，计算该块三角形土地的价值。

【解】在图9-8上做辅助线AD，AE，CE及BF，则有：

三角形ABC土地的总价=三角形ACD土地的总价-三角形ABD土地的总价=2046240-584640=1461600(元)。

5.其他形状土地的价值或价格计算

先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些形状的土地价值，再相加减。

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