房地产估价师

确定估价基本事项

一、估价基本事项概述

4个：估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。

估价基本事项不能明确的责任，主要在估价师。

估价基本事项之间的关系。估价目的是龙头。它决定估价对象、价值时点和价值类型。

法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象。

不能独立使用、处分的房地产，不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，不宜作为抵押估价目的的估价对象。

估价对象与价值时点有关。确定价值时点一般应在确定具体的估价对象之前。价值时点不同，估价对象的具体状况可能不同。

二、估价目的的确定

任何估价项目都有估价目的。估价目的是由委托人的估价需要决定的，由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的具体、准确的估价目的。估价师需要主动与委托人沟通，了解其估价需要，将估价目的表述出来，请委托人认可。

估价目的的表述应符合有关规定并具体、准确、简洁，避免模糊、笼统。

三、价值时点的确定

价值时点由估价目的决定。确定价值时点是要确定将要评估的价值是在何时的价值。

房屋征收评估的价值时点是房屋征收决定公告日。

受贿房地产价值评估的价值时点是受贿日。而不是案发日，也不是委托日。

复核估价或估价鉴定的价值时点，是原估价报告确定的价值时点。

价值时点用公历表示，具体到日。

价值时点为现在的，一般以估价作业期间实地查勘估价对象期间的某个日期(如完成估价对象实地查勘之日)为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日(如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日)，不得晚于出具估价报告之日。

价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日。

价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。

四、估价对象的确定

估价对象是委托人指定，但又不是完全由其决定的。估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。

即使委托人提出了明确的估价对象及范围，应检查是否有应列入而未列入的，或不应列入而列入的，有无冒充、顶替甚至虚构的。(尽职检查)

具体来说，确定估价对象应注意下列几点：

(1)要搞清楚哪些财产可以作为估价对象，哪些财产不能作为估价对象。

因为根据合法原则，不应作为某些估价目的的估价对象。例如，不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象;不得作为出资的房地产，不应作为出资设立企业为估价目的的估价对象;不得买卖的房地产，不应作为买卖估价目的的估价对象。

作为估价对象的，应在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、出资等活动的合法性。

(2)要明确界定估价对象的范围，包括财产范围和空间范围。

在财产范围方面，例如是否包括停车位，建筑物内的家具、电器、机器设备等动产，以及特许经营权、债权债务等。

在空间范围方面，例如坐落、四至、高度、深度等。

在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的资产，以及同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下财产范围可能有所不同。

例如一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，其资产包括房屋及其占用范围内的土地使用权以及厨具等动产和特许经营权、债权债务等，在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同，除包括房屋及其占用范围内的土地使用权外，是否包括其他部分见表10-1。

对图表说明：①抵押一般是房屋和土地抵押，但也可能是房屋、土地及其他不动产抵押，有时甚至是整体资产抵押，因此抵押估价对象范围通常要视情况而定。但房地产抵押估价一般不应含特色装饰装修的价值，因为以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让人来说一般没有价值。

②被征收房屋价值的补偿应包括被征收房屋室内装饰装修价值的补偿，实践中将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值由征收当事人协商确定;协商不成的，委托房地产估价机构通过评估确定。

③自愿转让估价，继续经营一般为整体资产转让估价(包含装饰装修);区位不再适宜非继续经营，估价对象范围一般不含特色装饰装修。

④司法拍卖估价一般为房地产拍卖估价，但也可能为整体资产拍卖估价。

(3)明确估价对象状况，包括实物状况、权益状况和区位状况。其中，实物状况是土地/建筑物，或是既包括土地又包括建筑物;是一宗房地产/多宗房地产，或一宗房地产的某个部分。

对于正在运营、使用的房地产，是否包含房地产以外的财产，如工业房地产是否包括土地范围内的基础设施、构筑物、机器设备等。对于房地产开发用地，应明确其开发程度。在建工程，应明确是当前工程进度下的状况，还是未来某种状况，如开发完成后的状况。

明确估价对象的权益状况，首先要弄清现实法定权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值或价格，还是在设定权益下的价值或价格。(涉及估价假设)

房屋征收评估，评估完全产权下的价值(因为被征收房屋无论是否租赁、抵押、查封等，政府都应付出足额的补偿)，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响(被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人的债权债务等问题，由相关当事人或有关管理部门解决)。不考虑租赁因素的影响，是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值;不考虑抵押、查封因素的影响，是评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

房地产司法拍卖估价，通常是评估被拍卖的房地产在完全产权下的价值。因为对于受让人来说，通过司法拍卖取得的是完全产权。但如果不是通过司法拍卖取得，而是直接从产权人那里取得，则评估的一般应是现实法定权益下的价值。

估价中如果评估的是设定权益下的价值，应在估价报告中清晰说明所设定的权益状况及设定的依据和理由，并应在“估价假设和限制条件”中作出相应说明，对估价报告用途作出相应限制，避免被误认为虚假或有重大遗漏的估价报告。

(4)一个估价项目的估价对象可以是一宗，也可以是多宗房地产等财产或相关权益。

此外，还可根据需要，要求委托人进一步提供其所能提供的反映估价对象状况的资料，如坐落、四至、面积、用途、权属(例如，国有土地/集体土地;国有建设用地使用权，划拨、出让、租赁、作价出资或入股、授权经营的;土地是否有使用期限，使用期限长度，已使用年限，剩余使用年限)、房屋竣工日期(没有确切的竣工日期的，应搞清楚建成年月或年份、年代)等。

【2012真题】关于明确估价基本事项的说法，错误的(　)。

A.估价目的本质上由委托人的估价需要决定

B.估价时点由估价目的决定

C.估价对象由委托人和估价目的决定

D.价值类型由估价师决定

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是确定估价基本事项。D选项，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。参见教材P402～407。

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