房地产估价师

2020年房估考试《理论》第二章模拟试题4

多项选择题

1、下列有关其他相关定着物的描述，正确的有(　)。

A、附着或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外

B、与土地、建筑物在物理上不可分离，有时即使可以分离，但分离是不经济的物或者实体

C、与土地分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的经济价值明显减损的物或者实体

D、放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物表面的物或者实体

E、仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体

2、下列选项中，属于其相关定着物的有(　)。

A、摆放在房屋内的家具

B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画

C、在地上临时搭建的帐篷、戏台

D、埋设在地下的管线、设施

E、建造在地上的围墙、假山、水池

3、建筑物区分所有权包括(　)等。

A、按份共有所有权

B、专有部分所有权

C、共同关系成员权

D、共有部分持份权

E、长期使用租赁权

4、中国目前的房地产权利主要包括(　)。

A、所有权

B、建设用地使用权

C、地役权

D、抵押权

E、永租权

5、下列选项中，属于某宗房地产的位置因素的有(　)。

A、方位

B、坐落

C、楼层

D、临街状况

E、交通条件

6、下列房地产权利中，属于物权的有(　)。

A、所有权

B、建设用地使用权

C、地役权

D、抵押权

E、租赁权

7、房地产的独一无二特性导致了(　)。

A、没有完全相同的房地产供给

B、房地产市场不能实现完全竞争

C、房地产交易不宜采取样品交易的方式

D、房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响

E、房地产价值量大

8、下列关于房地产变现能力强弱的说法中，正确的有(　)。

A、标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱

B、熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C、小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D、厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

E、郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

9、下列选项中，带来房地产自然升值的有(　)。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济、需求增加所引起的房地产价格上升

D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升

E、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升

10、根据房地产用途对房地产进行分类，下列不属于旅馆房地产的有(　)。

A、超级市场

B、旅店

C、酒店

D、培训中心

E、娱乐城

11、按开发程来对房地产进行划分，可以分为(　)。

A、自有房地产

B、生地

C、毛地

D、熟地

E、现房

12、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有(　)。

A、现房

B、销售

C、出租

D、自用

E、自营

13、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有(　)。

A、住宅已设定抵押权

B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定

C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租

D、在建工程有拖欠工程款

E、高层住宅可观赏临近公园的景观

【答案及解析】

1、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。而仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。参见教材P49～50。

2、

【正确答案】 DE

【答案解析】 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。参见教材P49～50。

3、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。区分所有权，是一种复合性的权利。包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、因共同关系产生的成员权。参见教材P51。

4、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。参见教材P51。

5、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产区位的含义。选项E是指房地产的方便程度，不属于位置因素。一宗房地产的位置是指该房地产所在的地方，包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街(路)状况、朝向、楼层。参见教材P54。

6、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。租赁权属于债权。参见教材P53。

7、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。此外，房地产交易不宜采取样品交易的方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房(或样板间)、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地査看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61。

8、

【正确答案】 DE

【答案解析】 本题考查的是难以变现。选项A，通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱;厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱;选项B，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;选项C，小商铺总价低，比大商铺容易变现;选项D，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的;选项E，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P66。

9、

【正确答案】 CE

【答案解析】 本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。

10、

【正确答案】 AE

【答案解析】 本题考查的是按用途划分的种类。旅馆房地产是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、旅店、旅社、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。选项A属于商业房地产;选项E属于体育和娱乐房地产。参见教材P69。

11、

【正确答案】 BCDE

【答案解析】 本题考查的是按开发程度划分的种类。按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地;毛地;熟地;在建工程;现房。参见教材P69～70。

12、

【正确答案】 BCDE

【答案解析】 本题考查的是按经营使用方式划分的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。参见教材P73。

13、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产权益状况的描述。房地产权益状况的描述一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。土地权益状况的描述主要说明下列方面：土地所有权状况;土地使用权状况;土地使用管制情况，对于房地产开发用地，还要说明规划条件包括：土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度;土地利用现状;出租和占用情况;他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利;其他特殊情况。建筑物权益状况的描述，房屋所有权状况，出租或占用情况;他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。其他特殊情况;其他。参见教材P78。

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