房地产估价师

《理论与方法》第三章模拟试题6—房地产估价师考试2020

多项选择题

1、下列各价值类型中，属于基本价值类型的有(　)。

A、市场价值

B、评估价值

C、投资价值

D、抵押价值

E、现状价值

2、下列关于不同类型价值高低关系的表述中，正确的有(　)。

A、现状价值可能高于市场价值

B、投资价值高于市场价值

C、谨慎价值低于市场价值

D、快速变现价值低于市场价值

E、残余价值等于市场价值

3、关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有(　)。

A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率

C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率

D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买行为)能够实现的基本条件

E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

4、下列关于谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值的表述中，正确的有(　)。

A、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值

B、快速变现价值通常等于市场价值

C、现状价值低于市场价值

D、残余价值大于或等于残值

E、残余价值一般低于市场价值

5、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额，这些法定优先受偿款通常包括(　)。

A、拖欠建设工程价款

B、已抵押担保的债权数额

C、房地产变卖处置费用

D、诉讼费用

E、其他法定优先受偿款

6、从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，房地产价格包括(　)。

A、市场调节价

B、政府指导价

C、政府定价

D、市场最高限价

E、标准价

7、根据《城市房地产管理法》，应当定期确定并公布的价格包括(　)。

A、基准地价

B、政府定价

C、标定地价

D、房屋重置价格

E、评估价值

8、下列关于评估价、保留价、起拍价的说法中，正确的有(　)。

A、保留价是拍卖底价

B、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价≥评估价的80%

C、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价

D、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=市场价

E、如果出现流拍可以降低保留价，但每次降低数额不得超过前次保留价的10%

9、房地产价格与一般物品价格的共同之处包括(　)。

A、有波动

B、具有固定性

C、用货币表示

D、按质论价

E、互补产品多

10、下列各项商品之间互为互补品的有(　)。

A、住宅与其配套的娱乐房地产

B、二手房和新建房地产

C、城市郊区的住宅与高速公路收费

D、经济适用房与普通商品住宅

E、住宅与其配套的商业房地产

11、决定房地产供给量的因素有(　)。

A、该种房地产的价格水平

B、该种房地产的开发成本

C、该种房地产的开发技术水平

D、房地产开发商对未来的预期

E、相关物品的价格水平

12、下列对决定房地产供给量因素的描述中，正确的有(　)。

A、某宗房地产的价格越高，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多

B、在某种房地产的价格水平不变的情况下，开发成本提高，该种房地产的供给减少

C、一般情况下，房地产开发技术水平提高，会使房地产开发企业开发更多房地产

D、如果房地产开发企业和拥有者对未来房地产市场不看好，将会减少对房地产的供给

E、房地产的供给富有弹性

13、理论上房地产的供求状况可分为(　)。

A、全国房地产总的供求状况

B、本地区房地产总的供求状况

C、全国同类房地产的供求状况

D、本地区同类房地产的供求状况

E、全国不同类型房地产供求状况

14、在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括(　)。

A、一般因素

B、客观因素

C、经验因素

D、区域因素

E、个别因素

15、将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列选项中属于个别因素的有(　)。

A、经济发展状况

B、物价

C、环境状况

D、规模

E、建筑结构

【答案及解析】

1、

【正确答案】 ACE

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。参见教材P90。

2、

【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B错误，投资价值可能是乐观估计，或是保守估计，而市场价值是一种客观估计;选项E错误，残余价值一般低于市场价值。参见教材P90～93。

3、

【正确答案】 ABD

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项C错误，评估投资价值所采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低收益率;选项E错误，评估投资价值时，不同的投资者对未来净收益的预测，育德可能是乐观的，有的可能是保守的;而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。参见教材P92。

4、

【正确答案】 ADE

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B错误，快速变现价值一般低于市场价值;选项C错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92～93。

5、

【正确答案】 ABE

【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。参见教材P95。

6、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。按照政府对房地产价格的管制或干预程度，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。参见教材P102。

7、

【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。《城市房地产管理法》第三十三条规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。参见教材P103。

8、

【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B错误，现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价;选项E错误，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。参见教材P109。

9、

【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：(1)都是价格，用货币来表示;(2)都有波动，受供求因素的影响，随着时间而变化;(3)都是按质论价：即优质高价，劣质低价。参见教材P110。

10、

【正确答案】 ACE

【答案解析】 本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。选项BD属于替代品。参见教材P114。

11、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P116。

12、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产供给。选项E错误，由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，所以房地产供给缺乏弹性。参见教材P116。

13、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4 种类型：(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产总的供求状况;(3)全国同类房地产的供求状况;(4)本地区同类房地产的供求状况。参见教材P119。

14、

【正确答案】 ADE

【答案解析】 本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。参见教材P121～122。

15、

【正确答案】 DE

【答案解析】 本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格因素的另一种分类是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次，其中个别因素是指仅对特定房地产的价格有影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。参见教材P122。

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