房地产估价师

2020年房地产估价师《理论与方法》第四章模拟练习题2

多项选择题

1、在评估市场价值时，应遵循的原则包括(　)。

A、独立客观公正原则

B、谨慎原则

C、合法原则

D、替代原则

E、最高最佳利用原则

2、为评估出客观合理的价值，估价人员应本着(　)假设等进行估价。

A、各方估价利害关系人均是利己并理性的

B、估价人员应“换位思考”

C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值

D、估价人员以专家身份权衡评估价值

E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值

3、土地权属证书有(　)。

A、《国有土地使用证》

B、《集体土地所有证》

C、《集体土地使用证》

D、《土地他项权利证明书》

E、《国有土地所有证》

4、不得抵押的房地产范围包括(　)。

A、私人诊所

B、公共福利事业的房地产

C、依法公告列入拆迁范围的房地产

D、被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产

E、空置2年的房地产

5、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有(　)。

A、上位法优先于下位法

B、不同效力的法有冲突时新法优先于旧法

C、特别法优先于普通法

D、法律文本优先于法律解释

E、强行法优先于任意法

6、下列估价项目中，通常价值时点为现在、房地产状况通常分别为未来的估价有(　)。

A、在建工程抵押估价

B、期房预售价格评估

C、预购商品房抵押估价

D、用于产权调换的期房价格评估

E、建筑物火灾毁损价值评估

7、下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有(　)。

A、适合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、边际效用

E、收益递增递减原理

8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　)。

A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧

E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

【参考答案及解析】

1、

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。参见教材P153。

2、

【正确答案】 ABD

【答案解析】 本题考查的是独立客观公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师首先应基于以下假设进行估价：(1)各方估价利害关系人均是利己并理性的;(2)“换位思考”，即估价师以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值;(3)估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。参见教材P155。

3、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是合法原则。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。参见教材P157。

4、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项A错误，私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的;选项E错误，空置3年以上的商品房不可设置抵押。参见教材P158。

5、

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项B错误，“新法优于旧法”该原则是在效力相等的法有冲突时适用。对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法” (该原则是在效力相等的法有冲突时适用)、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则，解决法的适用冲突问题。其中，在法的效力等级方面，法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章;地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章; 部门规章与地方政府规章的效力相等。参见教材P161。

6、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价;选项E，属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。参见教材P162～164。

7、

【正确答案】 ABE

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。收益递增递减原理、均衡原理、适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。参见教材P167。

8、

【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。选项B错误，采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，如果是一般的房地产价值评估，则应采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值;选项E错误，在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171～172。

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