房地产估价师

2020年房地产估价师《理论与方法》第四章模拟练习题3

判断题

1、房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。(　)

2、从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。(　)

3、评估价值通常大于或等于零，不可能出现小于零的可能。(　)

4、房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。(　)

5、依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。(　)

6、根据房地产估价的合法原则，目前我国乡(镇)、村企业的土地使用权可以单独抵押。(　)

7、房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。(　)

8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。 (　)

9、不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。(　)

10、在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。 (　)

11、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。 (　)

12、如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。(　)

13、收益法中的客观收益就是遵循替代原理求取的，而成本法中的客观成本，并非如此。(　)

14、遵循了最高最佳利用原则，并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。 (　)

15、收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。 (　)

16、现有房地产应更新改造的条件是：(更新改造后的房地产价值一更新改造的必要支出及应得利润)>现状房地产的价值。(　)

17、在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。 (　)

18、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了相应的要求，在运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。(　)

19、房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一致性原则，即为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法。(　)

【参考答案及解析】

1、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似，帮助估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。参见教材P154。

2、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是合法原则。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。参见教材P156。

3、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是合法原则。评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或者小于零，只不过如果等于或小于零，则在一般情况下人们就不会委托估价了。参见教材P156。

4、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P156。

5、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。参见教材P156。

6、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是合法原则。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。参见教材P158。

7、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是合法原则。房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。参见教材P160。

8、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是合法原则。评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。参见教材P160。

9、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。参见教材P162。

10、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用与产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。参见教材P163。

11、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。参见教材P164～165。

12、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是替代原则。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。参见教材P165。

13、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是替代原则。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，都是遵循替代原理来求取的。参见教材P166。

14、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则;而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。参见教材P166。

15、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度(如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数)超过一定限度后，收益开始下降。参见教材P167。

16、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。现有房地产应更新改造的财务上可行的条件是：(更新改造后的房地产价值一更新改造的必要支出及应得利润)>现状房地产的价值。参见教材P170。

17、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。参见教材P171。

18、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P172。

19、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是一致性原则和一贯性原则。房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一贯性原则，即为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法。参见教材P172。

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