房地产估价师

房地产估价师考试2020年《理论与方法》第六章模拟试题2

1、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为10%，则该房地产的收益价格为(　)万元。

A、190

B、210

C、213

D、217

2、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是(　)。

A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

3、约翰.冯.杜能的地租的计算公式是(　)。

A、地租=农产品市场价格-农产品生产成本

B、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润

C、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润-投资的利息

D、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品所使用的资本×一般农业资本利润章

4、下列有关地租的测算，描述错误的是(　)。

A、在地租测算中，土地是在最佳用途下利用的

B、在地租测算中，土地是在最佳集约度下利用的

C、地租计算公式：地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息

D、当通过地价求出地租时，可通过“地租=地价×资本化率”求出地租

5、(　)是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。

A、收租损失

B、运营费用

C、折旧

D、财务损耗

6、在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为(　)。

A、投资法

B、收入法

C、利润法

D、利息法

7、从估价角度出发，下列属于运营费用的是(　)。

A、房地产抵押贷款还本付息额

B、房地产折旧额

C、房地产改扩建费用

D、房屋保险费用

8、某旅馆5年来年均有效毛收入为300万元，运营费用为100万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少30万元，运营费用减少15万元，该酒店剩余收益期为20年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为10%。目前该酒店房地产的价值减损额为(　)万元。

A、66.34

B、127.70

C、984.20

D、1575.01

9、某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800㎡面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/㎡。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/㎡。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为(　)万元 。

A、2045.77

B、2250.34

C、2409.61

D、2190.55

10、承租人权益价值的计算方法，利用的是(　)。

A、收入损失资本化法

B、超额费用资本化法

C、直接资本化法

D、成本节约资本化法

11、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是(　)。

A、过去数据简单算术平均法

B、未来数据简单算术平均法

C、过去数据资本化公式法

D、未来数据资本化公式法

12、报酬率的表达式为(　)。

A、投资回报/所投入的资金

B、投资回收/所投入的资本

C、(投资回报+投资回收)/所投入的资金

D、(投资回收-投资回报)/所投入的资本

13、某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。则报酬率是(　)。

A、4.1%

B、5.1%

C、5.9%

D、6.1%

14、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是(　)。

A、毛租金乘数法

B、潜在毛收入乘数法

C、有效毛收入乘数法

D、净收益乘数法

15、(　)是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

A、毛租金乘数法

B、潜在毛租金乘数法

C、有效毛收入乘数法

D、净收益乘数法

16、某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为(　)。

A、8.3%

B、8.5%

C、8.7%

D、8.9%

17、下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是(　)。

A、直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益

B、直接资本化法的计算过程较简单

C、直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况

D、直接资本化法对可比实例的依赖性较差

18、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为(　)。

A、8.8%

B、10%

C、18%

D、18.6%

19、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为(　)万元。

A、22.0

B、22.5

C、23.0

D、23.5

20、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是(　)。

A、6250

B、8000

C、9250

D、10000

21、建筑物净收益=(　)×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A、建筑物重置价

B、建筑物价值

C、土地价格

D、房地产价格

【答案及解析】

1、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格为： V=17/(1+10%)+18/(1+10%)2+19/(1+10%)3+20/10%×[1-1/(1+10%)40-3]×1/(1+10%)3=190.45(万元)。参见教材P232。

2、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。

3、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润-投资的利息。参见教材P247。

4、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。选项C错误，地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。参见教材P250。

5、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。参见教材P252。

6、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。参见教材P252。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。

8、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。年净收益减少30-15=15万元。价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70万元。参见教材P254。

9、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，其中A=(1800-1500)×800×12=288万;Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77万元。参见教材P258。

10、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。参见教材P259。

11、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法。参见教材P261。

12、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报/所投入资金。参见教材P261。

13、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。参见教材P265。

14、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。潜在毛收入乘数，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到;有效毛收入乘数，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从字面进行理解，帮助解题。参见教材P268。

15、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。参见教材P268。

16、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率=5000/57447.17=8.7%。参见教材P270。

17、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法对可比实例的依赖性较强。参见教材P271～272。

18、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数×分期偿还额=贷款总额，月抵押贷款常数==2.028%，年抵押贷款常数=2.028%×12=24.33%，综合资本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。参见教材P275。

19、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元)，偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)，抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5(万元)，该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17.5=22.5(万元)。参见教材P276。

20、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是剩余技术。土地价值=(800-3000×10%)/8%=6250(万元);该房地产价值=土地价值+建筑物价值=3000+6250=9250(万元)。参见教材P277。

21、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是收益法总结。根据公式，得到建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本化率。参见教材P279。

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