房地产估价师

房地产估价师2020年《理论与方法》第六章练习试题3

多项选择题

1、收益法根据资本化类型的不同，分为(　)。

A、直接资本化法

B、投资法

C、报酬资本化法

D、利润法

E、市场法

2、预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中正确的有(　)。

A、该房地产未来第30年的年净收益小于零

B、该房地产的合理经营期限大于22年

C、该房地产的收益价值小于1276.47万元

D、该房地产的收益价值大于875万元

E、该房地产的资本化率为18%

3、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有(　)。

A、收益期应为租赁合同剩余租赁期

B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期

C、净收益应为合同租金减去运营费用

D、净收益应为市场租金减去运营费用

E、净收益应为市场租金减去合同租金

4、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有(　)。

A、住宅净收益通常基于租赁收入测算

B、有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入

C、运营费用不包含房地产折旧额及其设备的折旧费

D、重置提拨款不属于运营费用

E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算

5、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有(　)。

A、净收益包括有形收益和无形收益

B、通常只有客观收益才能用于估价

C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算

6、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有(　)。

A、电梯折旧费

B、租赁保证金利息

C、房地产税

D、企业(个人)所得税

E、房屋保险费

7、下列有关报酬率的求取方法，描述正确的是(　)。

A、在V=A/Y的情况下，报酬率通过Y=A/V来求取，此为市场提取法

B、为了避免偶然性，市场提取法中应尽量搜集较多的可比实例，求其净收益与价格之比的平均数

C、累加法中，报酬率的求取要加上投资带来的优惠率

D、安全利率是没有风险或极小风险的投资报酬率

E、市场提取法中，对求出的报酬率应进行适当的调整

8、收益法中确定报酬率的基本方法不包括(　)。

A、累加法

B、市场提取法

C、指数调整法

D、收益乘数法

E、投资报酬率排序插入法

9、剩余技术有(　)。

A、市场剩余技术

B、土地剩余技术

C、建筑物剩余技术

D、房地产剩余技术

E、抵押贷款剩余技术

【参考答案及解析】

1、

【正确答案】 AC

【答案解析】 本题考查的是收益法的含义。根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。参见教材P215。

2、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。A-(n-1)b=0，170-8(n-1)=0，n=22.25。V=(170/8%-8/8%2)[1-1/(1+8%)22.25]+8/8%×22.25/(1+8%)22.25=1118.59(万元)。参见教材P227～228。

3、

【正确答案】 AE

【答案解析】 本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。

4、

【正确答案】 AE

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。选项B，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入;选项C，运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧，这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了;选项D，重置提拨款是运营费用的一种。参见教材P252～253。

5、

【正确答案】 ABDE

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教材P253。

6、

【正确答案】 BD

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业(个人)所得税不计入运营费用。参见教材P253。

7、

【正确答案】 ABDE

【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。选项C错误，在累加法中，报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。参见教材P265。

8、

【正确答案】 CD

【答案解析】 本题考查的是市场提取法。收益法中确定报酬率的基本方法有：市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法。参见教材P263～267。

9、

【正确答案】 BCE

【答案解析】 本题考查的是剩余技术。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。参见教材P276。

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