房地产估价师

第一章：2020房地产估价师考试《开发经营与管理》判断题模拟

判断题

1、从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。(　)

2、围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，是因为这种投资活动源于出租经营目的。(　)

3、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。(　)

4、商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。(　)

5、对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。(　)

6、缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业。(　)

7、房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。(　)

8、房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。(　)

9、房地产投资变现性强。(　)

10、一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。(　)

11、在房地产投资中，追求利益最大化是每一位投资者的共同目的，因此，收益最大是评判、选择投资方案唯一的标准。(　)

12、房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。(　)

13、以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越小。(　)

14、利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值。(　)

15、对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。(　)

16、资本价值即使在收益和运营费用都不发生变化的情况下，也会随着收益率的变化而变化。(　)

17、风险对房地产投资决策的影响之一是使投资者尽可能减少甚至抵消风险。(　)

18、投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。(　)

19、投资组合理论所做出的减少风险的方法可以使投资组合变成毫无风险。(　)

20、在房地产投资中，风险最大的是居住用房，这也是大多数房地产市场的一个现象。(　)

1、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是投资概述。从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力，因为企业的建立和发展都离不开投资，企业的运行也离不开投资活动。参见教材P3。

2、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，不管这种投资活动是源于自用还是出租经营为目的。参见教材P4。

3、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字搂投资、商品住宅投资等。参见教材P4。

4、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。参见教材P5。

5、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。参见教材P8。

6、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产直接投资。缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低。参见教材P11。

7、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者(包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等)间接投资房地产的重要工具。参见教材P12。

8、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行(IPO)、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。参见教材P12。

9、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资变现性差。参见教材P15。

10、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。参见教材P16。

11、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。在选择投资机会时，如果其他条件都相同，投资者会选择收益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。其中，风险就是一个重要因素。参见教材P16。

12、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。参见教材P18。

13、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。以固定资金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。参见教材P18。

14、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。参见教材P19。

15、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。参见教材P21。

16、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。参见教材P22。

17、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。参见教材P23。

18、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。参见教材P23。

19、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。参见教材P26。

20、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是资本资产定价模型。在房地产投资中，风险最大的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个现象，这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。参见教材P28。

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