房地产估价师

多选题训练——2020年房地产估价师考试《开发经营与管理》模拟练习试题

多项选择题

1、下列关于房地产和房地产市场的描述，正确的有(　)。

A、传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动

B、因为土地和地上建筑物不能移动，所以不可以被某个人或单位拥有

C、电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易

D、房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成

E、房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别

2、影响房地产市场发展的基本因素有(　)。

A、社会因素

B、经济因素

C、资源因素

D、政策因素

E、技术因素

3、影响房地产市场转变的主要力量包括(　)。

A、金融业的发展

B、生产和工作方式的转变

C、人文环境的变化

D、社会环境的变化

E、政治制度的变迁

4、政府在房地产市场中的主要职能有(　)。

A、制定市场规则

B、进行市场监管

C、确定土地利用条件

D、制定商品房价格

E、提供商业贷款

5、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与(　)有关，承担的风险相对较少。

A、土地成本

B、建造成本

C、资金筹措

D、施工周期

E、市场营销

6、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析(　)。

A、总量结构

B、区域结构

C、租买结构

D、供求结构

E、物理结构

7、上海市公寓租赁市场，是按房地产市场细分的(　)标准划分的。

A、按地域细分

B、按房地产用途细分

C、按增量存量细分

D、按交易方式细分

E、按目标市场细分

8、下列选项中，属于工业物业市场的有(　)。

A、普通住宅

B、公寓市场

C、休闲旅游设施

D、仓储用房市场

E、工业写字楼

9、下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有(　)。

A、房屋基础和结构的投资

B、土地购置费用

C、城市公共配套设施建设费

D、房屋水、电、卫等附属工程的投资

E、厂房内的工艺设备购置和安装费用

10、房屋施工面积包括(　)几项。

A、报告期新开工的面积

B、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积

C、上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积

D、上期已经停建本期未恢复施工的面积

E、上期开始施工跨入本期未施工的面积

11、国内生产总值有三种表现形态，即(　)。

A、价值形态

B、收入形态

C、产品形态

D、支出形态

E、生产形态

12、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有(　)。

A、空置量

B、房地产价格指数

C、平均建设周期

D、吸纳率

E、失业率

13、在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有(　)。

A、开发强度系数

B、住房市场指数

C、开发投资杠杆率

D、房价租金比

E、就业率

14、房地产市场供给的特点主要有(　)。

A、具有高度的垄断性

B、具有高度的适应性

C、具有竞争的完全性和充分性

D、市场供给具有异质性

E、市场供给在短期缺乏弹性

15、房地产市场需求的特点包括(　)。

A、多样性

B、广泛性

C、垄断性

D、纯粹性

E、具有高度的适应性

16、下列社会经济活动的表现中，体现了房地产市场功能的有(　)。

A、商品住房限购政策导致住房租金上涨

B、居民对高层住宅的需求增加使得更多的房地产开发企业愿意建高层住宅

C、保障性住房供给增加抑制了商品住房价格

D、房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

E、通货膨胀导致房地产重置成本增加

17、关于房地产空间市场的说法，正确的有(　)。

A、存在的目的是为获取房地产投资收益

B、需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业

C、需求者可以通过租赁来满足其需求

D、供给来源于房地产资产市场

E、供求关系不会影响房地产资产市场中的需求

18、下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有(　)。

A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E、在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的

19、根据房地产市场自然周期理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的(　)。

A、第一阶段初期

B、第二阶段初期

C、第二阶段后期

D、第三阶段

E、第四阶段

20、房地产过度开发的诱因有(　)。

A、土地的稀缺性

B、开发资金的易得性

C、金融机构过度放贷

D、开发商对市场预测的偏差

E、开发商之间的博弈和非理性行为

1、

【正确答案】 CDE

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的含义。选项A错误，传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所;选项B错误，虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有。参见教材P30。

2、

【正确答案】 ABD

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。

3、

【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查的是影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：(1)金融业的发展;(2)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善;(3)生产和工作方式的转变;(4)人文环境的变化;(5)自然环境的变化;(6)政治制度的变迁。参见教材P32～33。

4、

【正确答案】 AB

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。参见教材P34。

5、

【正确答案】 BD

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。当承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。参见教材P35。

6、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。参见教材P37。

7、

【正确答案】 ABD

【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。上海市是按地域细分，公寓是按用途细分，租赁是按交易方式细分。参见教材P38～39。

8、

【正确答案】 DE

【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。参见教材P38。

9、

【正确答案】 AD

【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。参见教材P39。

10、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。参见教材P40。

11、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是需求指标。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。参见教材P41。

12、

【正确答案】 BD

【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。选项A属于供给指标，选项C属于供给指标，选项E属于需求指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P42～43。

13、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。参见教材P43～44。

14、

【正确答案】 ADE

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。开发商品的市场在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。参见教材P44。

15、

【正确答案】 AB

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。市场需求具有广泛性和多样性。参见教材P45。

16、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的功能可以分为以下几个方面：(1)配置存量房地产资源和利益;(2)显示房地产市场需求变化;(3)指导供给以适应需求的变化;(4)指导政府制定科学的土地供给计划;(5)引导需求适应供给条件的变化。参见教材P46。

17、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益;选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场巾的需求。参见教材P47。

18、

【正确答案】 ABD

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率;选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长;选项E错误，租金和空置率非同向变动。参见教材P50～52。

19、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。参见教材P51。

20、

【正确答案】 BDE

【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项AC是房地产泡沫的成因。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。参见教材P54。

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