房地产估价师

2020年房地产估价师考试开发经营与管理判断题强化训练习题

判断题

1、房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和技术因素，是影响房地产市场发展的基本因素。(　)

2、住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。(　)

3、经济师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议。(　)

4、产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。(　)

5、不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。(　)

6、房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。(　)

7、一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。(　)

8、房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，不包括报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积。(　)

9、空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。(　)

10、在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。(　)

11、报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。(　)

12、我国房地产开发统计中目前采用的销售量指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。(　)

13、量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。(　)

14、房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～80%。(　)

15、收入水平变化或消费品位变化不会引起需求增加或减少。(　)

16、市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。(　)

17、我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。(　)

18、房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。(　)

19、房地产资产市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。(　)

20、传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。(　)

21、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。(　)

22、土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。(　)

23、城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。(　)

24、商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请，申请时必须提交国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售款的监管方案、经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金已达20%的验资证明等文件。(　)

1、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。

2、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是影响房地产市场转变的力量。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。参见教材P33。

3、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议。参见教材P35。

4、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。参见教材P37。

5、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。参见教材P38。

6、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分。参见教材P38。

7、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。参见教材P38。

8、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。参见教材P40。

9、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。参见教材P40。

10、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。参见教材P41。

11、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见教材P42。

12、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。参见教材P42。

13、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。参见教材P44。

14、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～70%。参见教材P45。

15、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。参见教材P46。

16、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。参见教材P46。

17、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。参见教材P46。

18、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。参见教材P47。

19、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。参见教材P49。

20、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的景气循环。传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。参见教材P50。

21、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的景气周期。第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目，主要是进行过剩供给的吸纳。参见教材P52。

22、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。

23、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。参见教材P60。

24、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请，申请时必须提交国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售款的监管方案、经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金已达25%的验资证明等文件。参见教材P62。

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