房地产估价师

多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

1、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有(　)。

A.导致房地产实际价值下降

B.导致房地产实际价值上升

C.加大投资者债务负担

D.抑制房地产市场需求

E.增加房地产市场需求

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损;二是会加大投资者债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。

2、房地产间接投资的形式主要有(　)。

A.投资房地产信托

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.购买物业用于出租经营

E.购买土地进行开发

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资的三种形式：投资房地产企业股票或债券;投资房地产投资信托基金;购买住房抵押支持证券。参见教材P12。

3、下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有(　)。(2014年真题)

A.廉租住房

B.公共租赁住房

C.经济适用住房

D.商品住房

E.小产权房

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。公共住房：廉租住房;经济适用住房;限价商品住房;公共租赁住房。商品住房：普通住宅;高档住宅;公寓;别墅。参见教材P5。

4、在资产预期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影响βj确定的风险因素有(　)。(2014年真题)

A.通货膨胀风险

B.市场供求风险

C.机会成本风险

D.持有期风险

E.利率风险

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。βj是系统性风险系数，本题转化为以下哪些属于房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。参见教材P26。

5、以下属于房地产投资系统风险的有(　)。

A.或然损失风险

B.收益现金流风险

C.未来运营费用风险

D.汇率风险

E.利率风险

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。参见教材P20。

6、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有(　)。

A.居住物业投资

B.商业物业投资

C.土地开发投资

D.房地产开发投资

E.房地产经营投资

『正确答案』CDE

『答案解析』根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参见教材P4。

7、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有(　)。

A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

C.置业投资对象可以是市场上增量房地产

D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。参见教材P11。

8、下列关于商用物业的表述中，正确的有(　)。

A.能为投资者带来经常性的收入现金流

B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

C.适合于长期投资

D.常在机构投资者之间进行交易

E.位置对其有着特殊的重要性

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。整体销售成为趋势，所以B分割销售少。参见教材P5。

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